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Entreprises associees entre la France et Israel et prix de transfert

Attention aux montages mal ficelés

 

Par Me Johann Habib, Avocat Franco-Israélien

 

Récemment, nous avons accompagné un nombre considérable de chefs d’entreprises français ou israéliens souhaitant développer leurs activités dans le second pays. Il a été évoqué, dans un article précédent, le cas des professions libérales exercant leur activité en France et en Israel. Dans celui-ci nous allons traiter du cas des entreprises associées entre les deux pays.

 

Une entreprise peut souhaiter avoir une activité dans l’autre pays à plusieurs titres : d’une part, parce qu elle souhaite developper un nouveau marché, d autre part, parce qu elle considère que le pays d’ accueil est un pied d appel permettant de développer un marché plus vaste encore : prenons le cas d une entreprise israélienne qui souhaite s implanter en France pour vendre ses produits ou services dans l UE voire dans les pays africains ou la france est bien implantée.

 

Une autre raison est la possibilité de se trouver dans un pays ou l’environnement économique est favorable au développement de l’entreprise : notamment une société de Hitech sera trés encline à constituer une filiale ou une entreprise associée en Israël, car elle baignera dans un environnement ou la RD est une des plus performante au monde. Dans le sens contraire, une entreprise de mode israelienne aura tout interet a etre presente a Paris ou le savoir-faire en la matiere est unique au monde.

 

De maniere plus prosaïque il peut s’agir de délocaliser des services dématérialisables avec les évolutions en matière de technologie des télécommunications, car la main d œuvre locale est meilleure marché (en Israël) et parfois autant qualifiée – d autant qu on y trouve de par la structure de la population toutes les langues parlees comme langue maternelle : du français a l anglais en passant par l espagnol et l italien.

 

Enfin, le transfert de services comme la direction peuvent découler d’une volonté du chef d’entreprise de venir vivre dans le pays pour des raisons personnelles, religieuse ou idéologique : c’ est le phénomène de l alya qui concerne pour 2014 plus de six mille persones.

Il ne sera pas traité dans cet article du cas de l’établissement stable mais des entités indépendantes tout du moins juridiquement.

La règle:

Lorsqu il existe des liens juridiques entre des sociétés des deux pays: participation de l’une dans l’autre, voire actionnariat ou contrôle identique et que leurs relations commerciales ou financières different de celles existant entre entreprises independantes, alors il faut procéder à un réajustement des bénéfices imposables des deux entreprises en fonction de ce qui aurait été le cas dans une situation de marché.

Entreprises associées ?

 

L’article 9-1 de la convention dispose:

” 1. Lorsque :

  1. a) Une entreprise d’un Etat contractant participe directement ou indirectement à la

direction, au contrôle ou au capital d’une entreprise de l’autre Etat contractant, ou que

  1. b) Les mêmes personnes participent directement ou indirectement à la direction, au

contrôle ou au capital d’une entreprise d’un Etat contractant et d’une entreprise de l’autre Etat contractant ,”

 

La definition est donc large, il ne s agit donc pas seulement du cas des societes meres-filiales mais egalement de tout type de controle qui peut exister entre les deux entites, directement ou indirectement.

 

Deuxième nécessité: des conditions différentes de celles pratiquées dans une situation normale:

 

Article 9-1 (suite) :

« (…) et que, dans l’un et l’autre cas, les deux entreprises sont, dans leurs relations commerciales ou financières, liées par des conditions convenues ou imposées qui diffèrent de celles qui seraient convenues entre des entreprises indépendantes »

 

conséquences :

« les bénéfices qui, sans ces conditions, auraient été réalisés par l’une des entreprises mais n’ont pu l’être en fait à cause de ces conditions, peuvent être inclus dans les bénéfices de cette entreprise et imposés en conséquence. »

 

Il est effectivement tentant pour une entreprise installée dans un pays ou la fiscalité est plus “douce” de lui transférer une partie de ses bénéfices soit en augmentant le prix de la prestation si c’est le fournisseur qui est implanté dans ce pays ou au contraire le minimiser si c est le client qui y est installé. Il peut s agir également de pratiquer des conditions financieres plus favorables.

 

Exemple chiffre:

deux sociétés liées une en France (societe A) comme cliente et une en Israel (societe B) comme “fournisseur”

En France le taux de l IS est de 33.33%. En Israel il est de 26.5%

une prestation de valeur 100 realisee par B (la societe Israelienne) est en realite facturee 130 a la societe A (francaise) . Cela permettrait sans correctif, une economie a calculer sur le supplement de 30:

30 de benefices en france: 10

30 de benefices en Israel: 7.95

 

Dans notre exemple, le dispositif conventionnel permet de reintegrer en France le supplement de benefice non veritablement realise en Israel.

De son cote, Israel doit “réajuster” l impôt versé en France en conséquence.

On peut réintegrer le bénéfice non réalisé sur la base des prix pratiqués dans des conditions normales, il s’agit notamment de la notion de prix de transfert. Mais le risque est donc la double imposition de ce supplement. Dés lors il faut procéder à unréajustement dans l’autre Etat, c est le cas prévu dans l article 9-2.

 

« 2. Lorsqu’un Etat contractant inclut dans les bénéfices d’une entreprise de cet Etat – et

impose en conséquence – des bénéfices sur lesquels une entreprise de l’autre Etat

contractant a été imposée dans cet autre Etat, et que les bénéfices ainsi inclus sont des

bénéfices qui auraient été réalisés par l’entreprise du premier Etat si les conditions

convenues entre les deux entreprises avaient été celles qui auraient été convenues entre

des entreprises indépendantes, l’autre Etat procède à un ajustement approprié du montant

de l’impôt qui y a été perçu sur ces bénéfices s’il estime que cet ajustement est justifié. Pour déterminer cet ajustement, il est tenu compte des autres dispositions de la présente

Convention et, si nécessaire, les autorités compétentes des Etats contractants se consultent.”

 

Il est prévu une assistance administrative entre les Etats en cas de nécessité.

 

Certes, entre la France et Israel, la coopération entre les administrations est plutot fluide, cependant il nous semble que ce processus est plutot réservé à des volumes de transaction importants.

 

Il existe des normes de prix de transfert en fonction de l’activité permettant d’éviter les reintegrations unilaterales et donc non-controlées de l administration fiscale. Une entreprise ayant des besoins et des fonctionnements spécifiques peut également prendre contact avec les administrations fiscales des pays concernés et etablir selon le cas un rescrit ou un pre-rulling.

 

Ceci n est pas et ne remplace pas une consultation Juridique ou fiscal

 

Maitre Johann Habib, Avocat Franco-israelien

4 rehov akiva arye (kikar hamedina) – Tel Aviv -Israel

Tel: +972542045130 | @

 

Berdugo

Cas pratique: non-inscription des droits de propriété au tabo.

 

Prenons un cas assez courant dans notre travail quotidien d’avocat.

Un client vous appelle, affolé, et vous raconte qu’au moment de vendre son appartement, acheté sur plan il y a sept ans, il s’est rendu compte que cet appartement (dont il rembourse pourtant tous les mois l’hypothèque a la sueur de son front!), n’est pas encore inscrit a son nom, et ce malgré le long laps de temps écoulé entre le moment de l’achat et celui de la vente.

Ou encore: Un client vous demande si il est risqué pour lui d’acheter un bien non enregistré au tabo au nom du vendeur.

Quelles sont les raisons possibles de ces situations? Est ce courant?  Est ce que cette situation entraine une baisse de la valeur du bien? Mais aussi est ce que en tant que futur acheteur d’un tel bien (non inscrit au tabo), je prends un risque particulier?

Tout d’abord je tiens à préciser que nous ne pourrons répondre à toutes ces questions dans le cadre de cet article, mais simplement donner quelques éléments de réponse.

Il sera donc indispensable de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier, qui étudiera votre cas en particulier.

Pour commencer, est ce un cas courant en Israël? La réponse est oui. Selon les données du bureau des statistiques, des centaines de milliers d’appartements ne sont pas inscrits au tabo. Le gouvernement israélien est conscient de cette problématique, et contraint depuis quelques années les kablanim (constructeurs immobiliers) a déterminer un délai (généralement un an) entre le moment de la parcellisation du terrain et celui de  l’inscription des droits de tous les résidents au tabo.

Quelles sont les raisons principales de ces “non-inscriptions”?

  1. Lenteur bureaucratique: l’inscription au tabo est un long processus dans lequel sont parfois impliqués d’autres organismes que le tabo, comme par exemple le Minhal Mekarkaei Israël, (l’administration des terres d’Israël) et ces organismes sont souvent débordés et lents.
  2. Problèmes de parcellisation: tout terrain sur lequel un kablan décide de construire un immeuble doit être soumis au préalable a un processus de parcellisation (découpage du terrain en parcelles vouées a l’habitation) ; ce processus (qui ne dépends pas du kablan) peut parfois prendre des années du fait de sa complexité. Tant que le terrain n’a pas été parcellisé, il est impossible pour le kablan d’amorcer le processus d’inscription de l’immeuble au tabo.
  3. Négligence de la part du kablan. La responsabilité de la non inscription est parfois à imputer à la négligence du kablan qui ne remplit pas ses obligations contractuelles. C’est pour cela qu’il est impératif de vérifier (par le biais de votre avocat) qu’il existe une clause dans votre contrat d’achat (dans le cas de l’achat d’un appartement neuf) qui contraint le kablan a finaliser l’inscription des droits dans un délai déterminé, au delà duquel il sera dans l’obligation de vous verser un dédommagement.
  4. Existence de dettes: toute transaction immobilière nécessite l’obtention de l’attestation des autorités fiscales, ainsi que de la municipalité, garantissant que le vendeur a réglé toutes ses dettes (ou a été exempté pour diverses raisons) auprès d’eux. Sans ces attestations le vendeur est dans l’impossibilité d’inscrire ses droits de propriété au tabo.

Comment savoir ainsi si il est “dangereux” d’acheter un bien dont le vendeur n’est pas inscrit en tant que propriétaire au tabo?

Tout d’abord, chaque cas est particulier. Dans certains cas il m’est arrivé de déconseiller a mes clients de se lancer dans un processus d’achat, après avoir considéré la situation juridique sous tous ses aspects. Dans d’autres cas j’ai pu, grâce aux garanties que j’ai obtenues, rassurer le client et l’encourager à acheter.

Ce dont il faut principalement s’assurer, c’est des deux choses suivantes: est ce que le vendeur est bien propriétaire du bien qu’il souhaite vendre, et deuxièmement, est ce que vous, en tant qu’acquéreur, pourrez être assuré que vos droits seront inscrits?

En ce qui concerne le vendeur, plusieurs garanties sont nécessaires si le bien n’est pas encore inscrit a son nom: en premier lieu l’existence d’une hearat hazara en sa faveur (une inscription cadastrale). Si il s’agit d’un vendeur qui a lui même acheté d’un kablan (comme dans notre cas précité) il doit être inscrit auprès de la Hevra Meshakenet (société attachée au kablan  en charge de l’enregistrement des propriétaires dans ses registres, en attendant l’inscription au tabo) qui sera en mesure de vous délivrer un “ischour zhouyot”  du vendeur (une attestation de droits). Si il s’agit d’un bien inscrit au Minhal, le vendeur pourra aussi vous fournir un ishour zhouyot du Minhal.

D’autre part votre avocat devra vérifier les différentes raisons de la non-inscription, en fonction de cela il pourra vous dire si cette raison est de nature a disparaître (par exemple attendre la parcellisation du terrain) ou si elle est plus problématique, comme par exemple l’existence d’une dette aux impôts de la part d’un kablan qui a fait faillite.

En ce qui vous concerne, votre avocat devra s’assurer que vos propres droits seront immédiatement protégés, par le biais d’une inscription cadastrale en votre faveur, dans les jours qui suivent l’achat, et ce en attendant l’inscription définitive au tabo. D’autre part, si vous envisagez de contracter un prêt hypothécaire, il faudra bien vérifier, avant de signer le contrat d’achat, que la banque est prête a vous accorder un prêt concernant ce bien en particulier.

Pour résumer, il n’y a aucune raison d’avoir peur si vous vous entourez d’un avocat compétent, qui en fonction de la situation juridique particulière du bien que vous souhaitez acquérir , saura vous conseiller, si oui ou non, vous lancer dans l’aventure.

 

Maître Emmanuelle Léa Berdugo : Cabinet spécialisé dans le droit immobilier, successions, création de sociétés, droit civil, traductions juridiques. Law office specialized in real estate transactions Tel: +972-54-5-565-228

MARUANI

« Pinouy Binouy » ou la révolution immobilière en Israël

 

L’Etat et les collectivités locales en Israël ont élaboré un moyen ingénieux de raser les immeubles vétustes pour construire des logements neufs, tout en y relogeant les propriétaires, et ce aux frais et au profit d’un promoteur.

 

  1. Côté collectif: Les autorités publiques ont un grand intérêt à promouvoir des projets de Pinouy Binouy en autorisant la destruction d’immeubles très anciens voire vétustes. Souvent ces immeubles sont sans ascenseurs, ne comptent que trois ou quatre étages et ne répondent ni aux normes parasismiques, ni aux critères modernes de fonctionnalité et d’architecture. Les raser permet de construire de nombreux nouveaux logements dans des immeubles neufs, améliorant la qualité de l’habitat et l’esthétique de la ville. Ainsi, des avantages fiscaux et des exemptions sont octroyés aux différentes étapes que constitue un tel projet.

 

  1. Côté promoteur: L’initiative et le grand intérêt du Pinouy Binouy reviennent certainement aux promoteurs qui – moyennant quelques appartements neufs à livrer comme rétribution aux propriétaires des appartements anciens – recoivent les droits de constructions supplémentaires autorisés, et ont ainsi souvent la possibilité de construire et vendre un nombre important d’appartements neufs.

 

  1. Côté propriétaire : Le Pinouy Binouy est aussi souvent une opportunité rêvée pour un propriétaire d’appartement ancien à la porte duquel vient un jour sonner un promoteur pour proposer « gratuitement » un nouvel appartement contre le sien, assorti d’une pièce en plus, un abri (mamad), une terrasse, une cave, voire un parking, le tout dans un immeuble de standing équipé d’un ascenseur. En général la plus-value est assurée, et le propriétaire relogé pendant la durée des travaux dans un appartement en location à la charge du promoteur.

 

Le Pinouy Binouy est a priori une combinaison magique dans laquelle tout le monde gagne. Attention toutefois à ne pas donner des droits dans son appartement sans être sûr des engagements du promoteur notamment quant aux garanties bancaires apportées du projet, à sa solidité financière, aux plans proposés par rapport au permis de construire potentiel, aux conditions de la location, et aux délais escomptés.

SIGNATURE MARUANI

Publié à titre d’information générale, ne constitue pas une consultation

CHABRIT

Le contrat de location en Israel

Le contrat de location signé entre le propriétaire et le locataire a pour but d’établir les droits et obligations des parties tout au long de la durée du bail. Cependant pour de nombreux locataires en Israël, contrat de location est synonyme de protection des droits du propriétaire – mais pas de ceux du locataire. En effet, lorsque le propriétaire soumet un contrat à signer, il y a fort à parier que le contrat qu’il a rédigé soit à son avantage.  

Locataire ? Vous allez signez le contrat ? Tout d’abord chaque section est négociable, ne vous résignez pas à signer la version proposée. Avant de signer le contrat de location, lisez-le en entier, toutes les sections ont leur importance. Voici quelques points fondamentaux sur lesquels il est ESSENTIEL de garder un œil ouvert. 

Etude de l’appartement et état des lieux

Avant de signer le contrat, faites un tour afin de vérifier les possibles défauts de certains éléments : des fenêtres qui ne ferment pas, des portes sans poignées, une climatisation bruyante, des fuites, du mobilier défectueux. Cette liste de défaut DOIT être jointe au contrat en annexe

Si certains des défauts cités peuvent vous empêcher de vivre dans l’appartement, insistez pour que les réparations soient effectuées avant d’entrer. Une fois le contrat signé et l’emménagement effectué, il vous sera difficile d’obtenir quoique ce soit de votre propriétaire.

Vérifiez également la facture d’arnona (taxe d’habitation – figure au dos de la facture le métrage de l’appartement comme inscrit à la mairie) et le montant du vaad bait (charges de l’immeuble), afin de connaître le montant quasi exact de vos dépenses.

Les réparations à effectuer dans l’appartement

Selon la loi, les réparations qui empêchent de pouvoir vivre normalement dans l’appartement doivent être effectuées par le propriétaire. N’oubliez pas d’inscrire que tout dysfonctionnement résultant de l’usure normale et n’ayant pas été causé intentionnellement devra être réparé par le propriétaire, sous quelques jours après que vous lui ayez notifié. Pour cela, vous pouvez faire venir un professionnel et lui demander un compte rendu de sa visite avec la raison du dysfonctionnement.

Si le problème n’est pas corrigé dans un délai raisonnable, vous pouvez appeler un professionnel et compenserez cette dépense sur le loyer à venir.

N’EFFECTUEZ PAS DE COMPENSATION de ce genre sans avoir vérifié que cela était autorisé par le contrat. En effet, rien n’obligera le propriétaire a vous rembourser par la suite.

Le loyer et l’option

Vérifiez que le montant du loyer a été écrit correctement et comme convenu à l’avance, et que la date de paiement mensuel correspond à votre comptabilité mensuelle.

Il est conseillé d’ajouter au contrat une clause d’option vous offrant la possibilité d’allonger la durée initiale du bail. Pour que cette clause soit utile, précisez que les mêmes conditions s’appliqueront à la prolongation qu’à la période initiale, et que le loyer ne sera pas modifié ou alors d’un montant prévu dans le contrat.

Résiliation anticipée

Gardez toujours en tête qu’une sortie anticipée de l’appartement est envisageable. La condition la plus avantageuse pour le locataire est de quitter l’appartement après avoir envoyé une notice dans ce sens à l’avance afin de permettre au propriétaire de trouver un nouveau locataire. Une condition moins avantageuse est de vous engager à trouver un locataire vous remplaçant et dans les mêmes conditions.

La pire des conditions reste de devoir payer le loyer et respecter les conditions du contrat malgré la sortie de l’appartement. Selon la loi des locations et des prêts de 1971, si vous avez été obligés de quitter l’appartement avant la fin du contrat, vous avez le droit de trouver un remplaçant en accord avec le propriétaire. Si ce dernier refuse pour des raisons qui ne sont pas raisonnables, vous pouvez le faire sans son autorisation. En outre, le tribunal peut reconnaître comme valable cette mesure.

Il est également possible que le propriétaire veuille vendre l’appartement ou en sortir les locataires pour des raisons personnelles. Dans ce cas, il convient de noter que, le propriétaire  devra donner un avertissement plusieurs mois à l’avance, et prendre soin que cette section soit réciproque. Ainsi, si la durée du contrat de location n’a pas été prolongée par les parties, le locataire pourra informer le propriétaire trois mois à l’avance qu’il quittera l’appartement en accord avec la loi.

Visites du propriétaire

Il existe plusieurs types de propriétaire. Il y a celui que l’on rencontre une fois par an, à la signature du contrat ou lorsque l’on doit faire des réparations, et celui qui aime passer de temps en temps afin de vérifier que tout se passe bien et même parfois par surprise. Précisez que les visites du propriétaire ne se feront qu’en accord avec le locataire et sur rendez-vous.

Les garanties

Dans la plupart des cas, le propriétaire demandera des garanties au locataire afin de garantir le paiement des loyers et prévenir les dommages causés à l’appartement. Il existe beaucoup de garanties et il faut en trouver qui seront adaptées aux deux parties. Les garanties les plus usitées sont: la garantie bancaire (Aravout Bankai), des chèques, des garants signant un engagement.

Rappelez-vous qu’un chèque même si il est prévu pour être un chèque de dépôt/caution, cela reste un chèque pouvant être encaissé à tout moment et indépendamment des dispositions du contrat de bail.

Fin du bail

À la fin de la période de location, de nombreux propriétaires exigent que le locataire peigne l’appartement. Même si la plupart des propriétaires se satisferont que vous le fassiez, vérifiez que cela ne doit pas être effectué par un professionnel. Si vous entrez dans un appartement qui n’est pas peint, n’acceptez pas qu’on vous y oblige à la fin du bail. Assurez-vous que lors de votre déménagement, le propriétaire vous rendra la garantie et/ou les sommes en dépôt qu’il détient depuis le jour de la signature du contrat.

En conclusion, il est nécessaire de prendre le contrat de le lire, de faire attention à tout et de faire rajouter/supprimer ce qui vous paraît nécessaire à une vie normale dans cet appartement. N’hésitez pas à demander une copie du contrat avant de donner votre réponse au propriétaire. Insérez vos commentaires et ne soyez pas tenté de signer un contrat qui viole vos droits ou qui vous engage à plus que ce que vous ne devez.

Il faut se rappeler que tous les points en litige entre les deux parties peuvent se régler par la voie du compromis. Un conflit entre les parties peut amener à une envie pour le propriétaire de résilier le contrat, de faire usage des garanties en sa possession, de prendre contact avec les garants et/ou d’ouvrir une procédure judiciaire inutile. Évitez ces pertes de temps, d’argent et d’énergie en faisant le nécessaire dès la première visite.

Ce document ne constitue pas une consultation juridique et ne remplace pas un conseil juridique et/ou fiscal spécifique. Nous serons heureux de répondre à toutes vos questions juridiques. Notre cabinet est spécialisé en droit immobilier, des successions, en création et gestion de sociétés et en matière de propriété intellectuelle.

Avocat titulaire du Barreau de Paris et d’Israël, je m’engage à vous accompagner et vous conseiller dans toutes vos démarches grâce à ma pratique quotidienne des deux systèmes juridiques et dans les deux langues.” Maître Emmanuel CHARBIT.

Emploi - trouver un emploi

Etre salarié en Israël…et connaître ses droits !

« Arriver en Israël » vous propose un mémo utile et pratique en matière de droit du travail israélien.

La recherche d’un travail est l’une des étapes clés dans la vie du nouvel immigrant. En effet, trouver un emploi est bien souvent une des conditions de réussite de l’alya.

Or, cette étape n’est pas des plus faciles et représente un véritable challenge pour l’Olé, tant il se retrouve parfois désarmé face aux codes locaux et aux lois en vigueur.

Banner (french) Guy & Bachar

Le travail proposé est-il en accord avec le code du travail ? Existe-t-il des droits spécifiques accordés au salarié d’une entreprise ? Quelle est la durée légale journalière du travail ? Dans quelles conditions peut-on licencier un employé ?

Pour vous guider dans cette aventure, et vous permettre de faire valoir vos droits, Arriver en Israël récapitule pour vous les règles d’or du droit du travail en Israël.

Le droit du travail en Israël est réglementé.

Le lien entre employeur (maavid) et employé (oved) est contractuel, un contrat de travail écrit n’est pas obligatoire. En revanche l’employeur a l’obligation de délivrer une fiche de paie (tlouch maskoret).

Il existe en Israël un salaire minimum (schar minimum) qui est de 4300 shekels par mois ou 23.12 shekels de l’heure, et une durée maximum de travail de 43 heures. Au-delà, l’employeur est redevable d’heures supplémentaires à un tarif horaire supérieur qui peut aller de 50% à 200% selon les cas.

Il est accordé au salarie un repos hebdomadaire de 36 heures d’affilée minimum.

Le travail de nuit (de 22h à 6h du matin) est lui strictement réglementé et limité. Il l’est d’autant plus pour les femmes.

Licenciement

Le licenciement du salarié est possible dans la plupart des cas, mais il doit répondre à certaines conditions de forme comme l’envoi ou la remise d’un courrier convoquant le salarié à une audience dans un délai raisonnable (évaluation au cas par cas). En cas de litige, le juge décide si le délai était raisonnable ou non. Le courrier doit indiquer les raisons du licenciement.

TOYGA - BANNIERE SUS-THEME (2) french

Il existe des causes de licenciement illégales: le statut personnel du salarié, son sexe ou son appartenance à une communauté, à une religion ou une philosophie quelconque.

Il existe des périodes au cours desquelles le licenciement est quasiment interdit: congé maternité, maladie, période de service militaire de réserve (melouim) par exemple.

Il existe également des salariés protégés et pour lesquels la procédure de licenciement est plus contraignante: femmes enceintes, représentants du personnel.

Des indemnités de licenciement (pitouey pitourin) sont versées au salarié qui a effectué un an auprès du même employeur. Elles sont calculées en fonction de son ancienneté dans l’entreprise ou sur un même lieu de travail.

Avant un an, le licenciement doit être abusif pour donner droit à des indemnités. Telles sont les grandes lignes du droit du travail salarié à l’israélienne.

Pour plus d’informations, pour un conseil quant à une situation spécifique, ou encore pour vous faire accompagner dans vos démarches, Arriver en Israël se tient à votre entière disposition.

 

Elya TRIGANO pour Arriverenisrael.com

Sources : Maître Johann HABIB : [email protected] | +972542045130

* Publié à titre d’information générale, ne constitue pas une consultation juridique personnelle. 

 

MARUANI

Comment inscrire la propriété de biens en indivision ?

Comment inscrire la propriété de biens en indivision ?

En Israël, il existe des immeubles entiers dont la répartition des propriétés en lots n’a pas été faite, ou bien plusieurs maisons particulières inscrites sur la même parcelle, sans délimitation officielle de propriété. Quel est le statut de ses biens ? Comment les acheter, les vendre et les régulariser pour en assurer la pleine propriété ?

1. Le statut de Mousha en Israël : dans ce cas, concrètement, les propriétaires des appartements d’un même immeuble dont l’inscription n’a pas été achevée en lots, sont officiellement tous propriétaires en indivision de l’immeuble et du terrain, sans que la propriété de chacun n’ait été inscrite sur un lot particulier. Les propriétaires se contentent alors d’un accord entre eux, « eskem shitouf », auquel est annexé un plan qui délimite les frontières des droits de chacun. Il est impératif que cet accord soit tout de même enregistré au Tabo (cadastre) afin qu’il soit opposable aux tiers, c’est-à-dire que si l’un des propriétaires vend, il ne puisse pas vendre autre chose que sa part précise selon cet accord, et que l’acheteur puisse constater la publication de ladite répartition.

2. L’inscription d’une copropriété : Qu’il s’agisse d’un immeuble ou des plusieurs maisons bâties sur le même terrain, il est important, pour donner une force incontestable au titre de propriété, que les différents biens soient inscrits comme des lots séparés, organisés en « copropriété ». Ainsi, chaque bien, chaque maison, chaque appartement est enregistré au Tabo de façon indépendante comme une propriété privée. Cela évite des problèmes d’incertitude quant à la délimitation des frontières du bien, de ses annexes, et la définition de sa propriété.

3. La partition des parcelles : dans les cas de maisons particulières, quand il y a par exemple deux ou trois maisons sur la même parcelle, on peut donc inscrire l’ensemble comme une « copropriété » afin d’en définir et en délimiter les lots qui la composent, comme dans un immeuble d’appartements. Mais il est aussi possible d’agir au niveau de la parcelle en demandant la division de celle-ci en différentes parcelles, une pour chaque maison à laquelle est annexé son terrain.

Ces différentes méthodes permettront de garantir et façon précise la propriété d’un bien, ce qui en augmentera d’autre part la valeur.

SIGNATURE MARUANI

Publié à titre d’information générale, ne constitue pas une consultation.

Devenir comptable en Israël

Comment devenir Comptable en Israël

Les équivalences, les examens, sujets, inscriptions, oulpanim professionnels, l’emploi et liens pratiques !

Ilan G.,  trentaine, fraîchement nouvel immigrant fut comptable à Neuilly pendant près de 10 ans, aujourd’hui, il est comptable en Israël, et si vous en ressentiez le besoin, a votre disposition pour vous guider dans ce domaine. C’est aussi grâce à lui, ses liens, contacts, son expérience et vécu, trouvez déjà quelques lignes à ce sujet.

Comment passer les équivalences en Israël : La première chose à faire est de contacter le bureau des experts comptables à Jérusalem et de vous y inscrire.

L’adresse : MOTSAE ROHE HECHBON, 22 Beit Adfus, Jerusalem 91342. Tel: +972-26549333 | Fax: +972-2647937/8 ou par Mail: Mesdames Azar au : [email protected] , Harel au : [email protected] , Naava ou toute autre personne au bureau pour demander un dossier d’inscription.

Il vous sera ensuite demandé de remplir ce dossier accompagné de votre dernier diplôme (DEC ou DSCG). Vous devrez leur fournir une copie (en français, pas besoin de le faire traduire) de ce diplôme certifiée conforme par un avocat Israélien (pas obligatoirement par un notaire). Une réponse vous sera adressée concernant les dispenses que vous avez obtenues (PTOR en hébreu).

A PASSER POUR LES PERSONNES AYANT LE DEC : 4 épreuves qui sont Missim 1 et 2 (Fiscalité 1 et 2), Mishpat Iskit, Dinei taaguidim – 6 mois de stage à faire

A PASSER POUR LES PERSONNES AYANT LE DSCG : 5 épreuves qui sont Missim 1 et 2 (Fiscalité 1 et 2), Mishpat Iskit, Dinei taaguidim, Bikoret (Audit) – 2 ans de stage à faire.

POUR LES PERSONNES AYANT LE DCG OU BTS : Il sera très difficile d’entrer dans le cursus de l’expertise comptable (rohe hechbon). En revanche vous avez la possibilité de suivre une formation qui dure environ 1 an, ANAHALAT HECHBONAOU (formation de comptable) qui vous permettra d’apprendre la comptabilité israélienne. Pour plus de renseignements contactez nous.

[tab]
[tab_item title=”Examens et Sujets”]Les examens, sujets et inscriptions :

Sujets : Veuillez ci-dessous (liens en hébreu et anglais) l’ensemble des sujets pour les examens ayant eu lieu au printemps et hiver. Il y a 2 sessions par an qui sont organisées par le Motsae Rohe Hechbon (bureau des experts-comptables). Inscriptions : Cliquez sur ce lien: www.co.il – En attente des prochaines dates.

Rentrez vos coordonnées, votre Mispar Tik (numéro d’inscription au motsae rohe hechbon) et votre numéro de teoudat zeout.

Vous devez payer environ 400 shekels par épreuve. Conservez votre preuve de paiement afin de la transmettre au misrad aklita qui vous remboursera.

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[tab_item title=”Oulpanim Professionnels”]Les Oulpanim Professionnels : Bientôt un oulpan professionnel Comptable – Juridique Sur TEL AVIV? Actuellement, il n’existe pas d’oulpan professionnel dans notre domaine. Néanmoins, celui-ci pourrait être mis en place si suffisamment de personnes souhaitent en faire un.

Pour cela, contactez-nous par mail à [email protected] ou via le formulaire de contact sur le site. Envoyez-nous votre nom, prénom, numéro de téléphone et numéro de t’z. Un oulpan professionnel est indispensable pour s’intégrer et c’est ce que nous souhaitons mettre en place.

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[tab_item title=”Liens Utiles”] Moatsa Roeh Hischbon (lien)/ Conseil des Experts Comptables – Ministère de la Justice 

Lishka Roei Hischbon be Israël – Organisation professionnelle des Experts Comptables en Israël. Lien vers le site (en anglais et hébreu) et le lien (anglais) pour Permis d’exercer.

Ministère de l’Alyah et de la Klita – brochure d’information « comptables » en anglais, mise à jour en 2012. Bien insister auprès du Ministère (Misrad Ha-Alyah ve Klita) pour obtenir les informations sur les stages de préparation aux examens (mechina) régulièrement organisés.

Ou comme vous le présente l’Agence Juive il y a, en Israël, deux métiers qui permettent d’exercer la comptabilité. L’expert-comptable qui doit passer une procédure d’équivalence telle qu’elle est expliquée dans la rubrique expert-comptable ou le directeur en comptabilité (menahel heshbonot) qui est un métier où sévit une grande concurrence. Si une personne souhaite exercer ce métier, elle devra suivre une formation spécifique en Israël.

L’institut des experts-comptables en Israël : Ce lien vous donne toutes les indications sur la tenue, les dates et matières d’examens d’équivalence.

Site des conseillers fiscaux en Israël es également disponible et accessible, mais pour le moment, qu’en hébreu.

Taxman est un site qui permet d’être conseillé par un expert-comptable ou un conseiller fiscal, n’hésitez pas à postuler.

Taxinfo LE site (en hébreu) qui vous fournira des informations et des conseils sur les taxes, les déclarations fiscales, l’ouverture et la gestion d’une entreprise, consulting, conseil financier, comptable, de conseil fiscal, etc…

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[/tab] Trouver un emploi dans le domaine de la Comptabilité en Israël :

« Comptable Israël » : L’équipe de Comptable Israël est en contact permanent avec des entreprises en ISRAEL (Francophones ou Israélienne). Nous recherchons pour vous aider les offres proposées pour les comptables ou expert-comptable et vous solliciterons si vous correspondez au profil. Pour cela envoyez-nous votre CV par mail à [email protected] ou par le formulaire de contact présent sur le site.

« GVAHIM » : GVAHIM est une organisation exceptionnelle qui permet aux personnes ayant des diplômes de comprendre le marché de l’emploi en Israël. Il est un levier très intéressant pour les olims qui souhaitent être accompagnés dans leur recherche d’emploi. Nous vous conseillons fortement de faire le programme CARRIERE PLUS qui vous permettra d’améliorer votre CV et d’accroitre votre réseau (Networking) en ISRAEL.

« Linkedin » : En Israël, encore plus qu’en France, il est essentiel de développer  son réseau professionnel (Networking), que ce soit un réseau virtuel comme Linkedin ou toute réunion, conférence auquel vous pouvez vous faire connaitre. Nous vous conseillons si ça n’est pas déjà le cas de vous inscrire sur Linkedin et de compléter au mieux votre profil en ANGLAIS. Deuxièmes, participez à toutes les rencontres que vous pouvez pour accroître votre réseau professionnel.

Sources : “Comptable Israël“, “AAEGE” et le site de l’Agence Juive.

*Ceci ne constitue pas une consultation juridique, nous nous tenons à votre disposition pour toute étude de cas particuliers.

MARUANI

Procurations et tutelles en Israël

Procurations et tutelles en Israël

 

En Israël, vous avez la possibilité de donner à autrui le pouvoir d’agir à votre place, et ce de différentes manières selon le cas. Quels sont les différents types de mandats et quelles sont leur conditions de validité ?

  1. La procuration simple, générale ou spécifique : Vous pouvez établir un tel mandat, permettant à quelqu’un de vous engager, et de signer tout type de document à votre place. Pour que cette procuration soit valable, elle doit être signée devant une autorité (en général un avocat) et ne peut être authentifiée que si vous êtes parfaitement sain d’esprit. Ce pouvoir est normalement en vigueur pour 10 ans, et prend fin dans tous les cas automatiquement au moment du décès du mandant. Vous pouvez la révoquer à tout moment.
  1. La procuration irrévocable : puisqu’une procuration générale s’annule au moment du décès, certains actes spécifiques, engageant notamment des tiers, demandent la signature d’une procuration irrévocable qui puisse perdurer après la mort. C’est notamment le cas de la procuration signée par le vendeur au moment de la conclusion d’un contrat de vente d’un bien immobilier. En effet, cette précaution évite que la transaction ne soit remise en cause si le vendeur décédait avant l’inscription finale de droits et l’enregistrement de l’acte de vente. Par cette procuration, les héritiers du vendeur sont eux aussi liés.
  1. La tutelle : dans le cas d’une personne qui n’a pas ou plus de capacité juridique, la tutelle est un type de mandat par lequel une personne agit pour autrui, du fait d’une décision judiciaire. En Israël, on ne peut décider formellement par avance du choix de son tuteur et celui-ci est effectué par l’autorité judiciaire compétente qui donne et retire les pouvoir concernés. Quand la personne placée sous tutelle est en état d’exprimer sa volonté, celle-ci sera prise en compte.

 

Dans tous les cas, agir pour le compte d’un autre implique une grande responsabilité en cadrée par la loi, afin de garantir les intérêts du mandant. Toutefois, il est conseillé de faire spécifier de façon précise l’étendue des pouvoir donnés par procuration.

SIGNATURE MARUANI

Publié à titre d’information générale, ne constitue pas une consultation.

MARUANI

Acheter un appartement sur plan : Quelles sont les garanties ?

Acheter un appartement sur plan : Quelles sont les garanties ?

 

Vous avez décidé d’acheter un appartement en Israël qui vous sera livré dans plusieurs mois, voire plusieurs années. Peut-être que le promoteur n’a même pas encore le permis de construire. Quelles sont les assurances que vous procure la loi et quelles sont celles que votre avocat devra négocier au moment du contrat d’achat ?

 

  1. La garantie des plans contractuels : A priori, les plans annexés au contrat obligent le promoteur, et une fois que le permis de construire les a entérinés, la loi limite la variation par rapport aux surfaces prévues. Par contre, si vous achetez avant obtention du permis, le promoteur se réservera le droit de modifier les plans en fonction des exigences liées à l’obtention du permis. Ainsi, il faudra limiter ces modifications et prévoir une possibilité d’annulation en cas de non-conformité.
  1. La garantie des paiements et des futurs droits : Tant que vous n’avez pas été livré, la loi exige que le promoteur protège les fonds que vous versez, entre autres par des garanties bancaires. Ainsi, si le projet ne va pas jusqu’au bout, vous pourrez au moins récupérer ce que vous avez payé. Attention à ce que ces garanties ne puissent être annulées que quand le bien aura été livré et que l’avocat du promoteur aura inscrit à votre profit une mention au cadastre sur le terrain, en attendant l’inscription de l’immeuble et de la propriété des lots.
  1. La garantie de délais : En général, le contrat stipule une date de livraison, ou au moins un délai après obtention de permis. Sachez toutefois, que le promoteur se réserve toujours le droit de prolonger les délais pour des raisons indépendantes de sa volonté, et c’est donc à votre avocat de le limiter. Passés les délais, la loi contraint le promoteur à vous indemniser à hauteur de 1,5 fois puis 1,25 fois l’équivalent d’un loyer.
  1. La garantie constructeur : La loi israélienne prévoit des périodes de garanties pour chaque poste de la construction (structure, électricité, plomberie…). Ainsi, le promoteur est responsable, en vertu de toute clause contractuelle, quant aux réparations à effectuer durant les périodes de garanties.

 

Un achat sur plan est une belle et longue aventure qui se termine souvent bien. Toutefois, il est plus que recommandé d’être bien conseillé et de prendre ses précautions.

SIGNATURE MARUANI

Publié à titre d’information générale, ne constitue pas une consultation.

Berdugo

Non-inscription des droits de propriété au tabo.

Cas pratique: non-inscription des droits de propriété au tabo.

Prenons un cas assez courant dans notre travail quotidien d’avocat.

Un client vous appelle, affolé, et vous raconte qu’au moment de vendre son appartement, acheté sur plan il y a sept ans, il s’est rendu compte que cet appartement (dont il rembourse pourtant tous les mois l’hypothèque a la sueur de son front!), n’est pas encore inscrit a son nom, et ce malgré le long laps de temps écoulé entre le moment de l’achat et celui de la vente.

Ou encore: Un client vous demande si il est risqué pour lui d’acheter un bien non enregistré au tabo au nom du vendeur.

Quelles sont les raisons possibles de ces situations? Est ce courant?  Est ce que cette situation entraine une baisse de la valeur du bien? Mais aussi est ce que en tant que futur acheteur d’un tel bien (non inscrit au tabo), je prends un risque particulier?

Tout d’abord je tiens à préciser que nous ne pourrons répondre à toutes ces questions dans le cadre de cet article, mais simplement donner quelques éléments de réponse.

Il sera donc indispensable de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier, qui étudiera votre cas en particulier.

Pour commencer, est ce un cas courant en Israël? La réponse est oui. Selon les données du bureau des statistiques, des centaines de milliers d’appartements ne sont pas inscrits au tabo. Le gouvernement israélien est conscient de cette problématique, et contraint depuis quelques années les kablanim (constructeurs immobiliers) a déterminer un délai (généralement un an) entre le moment de la parcellisation du terrain et celui de  l’inscription des droits de tous les résidents au tabo.

Quelles sont les raisons principales de ces “non-inscriptions”?

  1. Lenteur bureaucratique: l’inscription au tabo est un long processus dans lequel sont parfois impliqués d’autres organismes que le tabo, comme par exemple le Minhal Mekarkaei Israël, (l’administration des terres d’Israël) et ces organismes sont souvent débordés et lents.
  2. Problèmes de parcellisation: tout terrain sur lequel un kablan décide de construire un immeuble doit être soumis au préalable a un processus de parcellisation (découpage du terrain en parcelles vouées a l’habitation) ; ce processus (qui ne dépends pas du kablan) peut parfois prendre des années du fait de sa complexité. Tant que le terrain n’a pas été parcellisé, il est impossible pour le kablan d’amorcer le processus d’inscription de l’immeuble au tabo.
  3. Négligence de la part du kablan. La responsabilité de la non inscription est parfois à imputer à la négligence du kablan qui ne remplit pas ses obligations contractuelles. C’est pour cela qu’il est impératif de vérifier (par le biais de votre avocat) qu’il existe une clause dans votre contrat d’achat (dans le cas de l’achat d’un appartement neuf) qui contraint le kablan a finaliser l’inscription des droits dans un délai déterminé, au dela duquel il sera dans l’obligation de vous verser un dédommagement.
  4. Existence de dettes: toute transaction immobilière nécessite l’obtention de l’attestation des autorités fiscales, ainsi que de la municipalité, garantissant que le vendeur a réglé toutes ses dettes (ou a été exempté pour diverses raisons) auprès d’eux. Sans ces attestations le vendeur est dans l’impossibilité d’inscrire ses droits de propriété au tabo.

Comment savoir ainsi si il est “dangereux” d’acheter un bien dont le vendeur n’est pas inscrit en tant que propriétaire au tabo?

Tout d’abord, chaque cas est particulier. Dans certains cas il m’est arrivé de déconseiller a mes clients de se lancer dans un processus d’achat, après avoir considéré la situation juridique sous tous ses aspects. Dans d’autres cas j’ai pu, grâce aux garanties que j’ai obtenues, rassurer le client et l’encourager à acheter.

Ce dont il faut principalement s’assurer, c’est des deux choses suivantes: est ce que le vendeur est bien propriétaire du bien qu’il souhaite vendre, et deuxièmement, est ce que vous, en tant qu’acquéreur, pourrez être assuré que vos droits seront inscrits?

En ce qui concerne le vendeur, plusieurs garanties sont nécessaires si le bien n’est pas encore inscrit a son nom: en premier lieu l’existence d’une hearat hazara en sa faveur (une inscription cadastrale). Si il s’agit d’un vendeur qui a lui même acheté d’un kablan (comme dans notre cas précité) il doit être inscrit auprès de la Hevra Meshakenet (société attachée au kablan  en charge de l’enregistrement des propriétaires dans ses registres, en attendant l’inscription au tabo) qui sera en mesure de vous délivrer un “ischour zhouyot”  du vendeur (une attestation de droits). Si il s’agit d’un bien inscrit au Minhal, le vendeur pourra aussi vous fournir un ishour zhouyot du Minhal.

D’autre part votre avocat devra vérifier les différentes raisons de la non-inscription, en fonction de cela il pourra vous dire si cette raison est de nature a disparaître (par exemple attendre la parcellisation du terrain) ou si elle est plus problématique, comme par exemple l’existence d’une dette aux impôts de la part d’un kablan qui a fait faillite.

En ce qui vous concerne, votre avocat devra s’assurer que vos propres droits seront immédiatement protégés, par le biais d’une inscription cadastrale en votre faveur, dans les jours qui suivent l’achat, et ce en attendant l’inscription définitive au tabo. D’autre part, si vous envisagez de contracter un prêt hypothécaire, il faudra bien vérifier, avant de signer le contrat d’achat, que la banque est prête a vous accorder un prêt concernant ce bien en particulier.

Pour résumer, il n’y a aucune raison d’avoir peur si vous vous entourez d’un avocat compétent, qui en fonction de la situation juridique particulière du bien que vous souhaitez acquérir , saura vous conseiller, si oui ou non, vous lancer dans l’aventure.

Léa Berdugo, avocate.