Berdugo

Pourquoi il est (fortement) déconseillé de signer un “contrat préachat” (Zichron Dvarim).

Monsieur et Madame Cohen sont ravis, ils ont enfin trouvé l’appartement de leurs rêves, après des mois de recherches souvent décevantes.

Pressés de concrétiser l’achat et soucieux de ne pas perdre “l’affaire de leur vie”, ils s’empressent d’accepter la proposition de l’agent qui leur tends promptement un document  présenté comme étant une sorte de “bon de réservation” de l’appartement, le fameux “Zichron Dvarim”. Pris malgré tout d’un léger doute, Monsieur Cohen appelle son avocat(e) qui réussit a le convaincre de ne pas commettre ce qui pourrait s’avérer être une erreur très couteuse.

Pourquoi une telle réticence de la part de l’avocat(e)?…

Plusieurs raisons:

1/Le Zichron Dvarim a tout d’un “vrai” contrat. Les clauses qui y figurent engagent les parties, qui devront s’y tenir, même au moment de la signature du “vrai” contrat d’achat. Hors contrairement au “vrai” contrat, le Zichron Dvarim n’a pas été l’objet, avant d’être signé, d’une vérification méticuleuse de la part d’un avocat spécialisé en droit immobilier, et les parties peuvent donc très facilement se retrouver en situation de violation de contrat.

2/Apres toute signature de contrat d’achat d’un bien immobilier les parties doivent s’acquitter du paiement de leurs taxes fiscales (ou recevoir une exemption) jusqu’a 50 jours a compter du jour de la signature. Dans le cas ou ils ont signé un Zichron Dvarim, ce décompte commence a partir du jour de la signature du Zichron Dvarim, et ce même si ils ont signé le “vrai” contrat d’achat un mois plus tard!

3/ Les parties pensent souvent, a tort, que le principal point de négociation entre eux est le prix, et qu’a partir du moment ou ils se sont mis d’accord sur ce point, tout le reste est purement “technique”. Faux! Une vente peut être annulée pour bien d’autres raisons que la seule question de désaccord concernant le prix. Est ce que le bien est hypothéqué, est ce que la levée de l’hypothèque pose problème, existe t-il des saisies/inscriptions cadastrales liées a ce bien ou encore est ce que l’achat ou la vente de ce bien dépendent de l’achat ou la vente d’un second bien en parallèle, etc. etc.…Toutes ces données peuvent parfois amener l’avocat qui les a récoltées  a la conclusion que l’affaire n’est pas réalisable du point de vue juridique. Même si c’est un cas de figure plutôt rare, il existe, et le fait d’avoir signé un Zichron Dvarim dans ce cas vous contraint à l’annuler de la même façon qu’on annule un contrat, avec les contraintes financières et administratives que cela implique.

4/ Enfin, l’acheteur peut inscrire une inscription cadastrale en sa faveur (Hearat Hazara) uniquement muni du Zichron Dvarim signé. En cas d’annulation ou de rétractation, le vendeur devra obtenir l’accord de l’acheteur pour effacer cette inscription ou alors obtenir un décret du tribunal qui permet de l’effacer.

En résumé, aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur, la signature d’un Zihron Dvarim dans le cas d’un achat immobilier est, vous l’aurez compris, un acte juridique fortement déconseillé par tout avocat avisé. Si toutefois vous persistez et tenez absolument à signer ce document, dans la peur que le bien de vos rêves ne vous échappe, il faudra au moins s’assurer que les deux clauses suivantes apparaissent clairement:

1/ La signature du Zichron Dvarim dépends de la signature du contrat d’achat sous une période a définir; et si le contrat n’est pas signé pendant cette période, la possibilité d’annuler automatiquement le Zichron Dvarim.

2/ Impossibilité pour l’acquéreur d’inscrire une Herarat Hazara grâce a ce Zichron Dvarim.

Et surtout, n’oubliez pas l’essentiel: appelez votre avocat!

Maitre Léa Berdugo, avocate. Guivat Shmuel, Bnei Brak.

MARUANI

Acheter un appartement en Israël en toute sécurité

Acheter un appartement en Israël en toute sécurité

L’achat immobilier en Israël est un investissement important qui souvent s’accompagne de nombreuses interrogations, notamment pour les étrangers, peu familiers des démarches juridiques, fiscales et financières liées à ce projet. Quels sont donc les points à ne pas négliger ?

 

  1. Le titre de propriété : En Israël, un appartement n’est inscrit officiellement au nom de son propriétaire au Tabo (cadastre) que lorsque l’immeuble est achevé, a été divisé en lots et que chaque appartement a été défini et enregistré légalement. Avant cela, de multiples configurations juridiques existent et il faut bien vérifier que le droit de pleine propriété pourra à terme être enregistré à votre nom.

 

  1. Le diagnostic technique : Un bien est en général vendu « en l’état » en Israël, ce qui signifie que le contrat stipule que l’acheteur l’a vu et qu’il lui convient tel quel. Aussi, il n’y aucune obligation pour le vendeur de fournir un diagnostic technique et celui-ci sera effectué par l’acheteur s’il le désire et à ses frais.

 

  1. Les frais annexes : Sachez qu’en Israël, le prix annoncé est toujours « net vendeur ». Lorsque vous achetez un appartement en Israël, il faut ajouter la commission d’agence, les travaux, les honoraires d’avocat, et la taxe d’acquisition (équivalent des droits d’enregistrement). Une réforme fiscale de 2014 a d’ailleurs modifié les tranches d’impositions et les possibilités d’obtenir des abattements.

 

  1. Le prêt bancaire : En général, en Israël, le premier contrat signé est aussi le dernier. Ce contrat d’acquisition est définitif, sans clause suspensive et vous engage à payer le prix. D’autre part, les conditions d’octroi des prêts en Israël sont réglementées et limitées par la loi. Mieux vaut donc se renseigner précisément et demander un accord préalable à la banque avant toute signature, et parfois même une évaluation du bien en question et un accord du service juridique de la banque pour éviter les surprises au moment du règlement.

 

Le processus juridique d’acquisition immobilière en Israël a ses règles propres. A l’aide d’un avocat spécialiste, vous serez à même de faire face aux différentes questions qui se poseront à vous.

SIGNATURE MARUANI

Publié à titre d’information générale, ne constitue pas une consultation juridique personnelle.

Visuel pour GALIT ZAMIR - Articles

Conseils pratiques sur la taxe d’acquisition

Visuel pour GALIT ZAMIR - ArticlesLa taxe d’acquisition constitue pour l’acheteur d’un appartement une partie conséquente des frais liés à l’achat (voir mon précédent article sur les coûts connexes). Cette charge peut parfois être un frein à l’acquisition.
Afin d’éviter les surprises et budgétiser au mieux les frais connexes à l’achat d’un bien voici quelques conseils qui vous permettront de planifier votre achat avec prudence, efficacité et de réduire les frais liés à la taxe d’acquisition grâce à des mesures légales et légitimes.

Qu’est-ce que la taxe d’acquisition?

Selon les Lois sur la taxe foncière, toute personne acquérant un droit sur un bien immobilier en Israël est redevable de la taxe d’acquisition. À savoir, la taxe d’acquisition est un impôt que paie à l’État l’acheteur du droit concerné à l’occasion de la transaction.

Montant de la taxe d’acquisition

Taux d’imposition pratiqués sur un premier appartement d’habitation par un résident israélien dépend de la valeur de la propriété

Valeur de la propriété et sa taxe d’acquisition

  • 0 NIS à 1 517 210 NIS : 0 %
  • 1 517 210 NIS  à 1 799 605 NIS : 3,50 %
  • 1 799 605 NIS  à 4 642 750 NIS : 5,00 %
  • 4 642 750 NIS à 15 475 835 NIS : 8,00 %
  • Au-delà de 15 475 835 NIS : 10.00 %

 

Taux d’imposition pratiqués sur un appartement d’habitation supplémentaire par un résident d’Israël ou par un résident étranger.

Valeur de la propriété en shekel et sa taxe d’acquisition

  • 0 à 1 123 910 : 5 %
  • 1 123 910 à 3 371 710 : 6 %
  • 3 371 710 à 4 642 750 : 7 %
  • 4 642 750 à 15 475 835 : 8 %
  • plus de 15 475 835 : 10 %

 

A noter, la somme à payer est calculée par tranche d’imposition.

Taxe d’acquisition pour les nouveaux Immigrants:

L’objectif est de faciliter l’achat d’une maison d’habitation ou d’une affaire pour les nouveaux immigrants (débutant un an avant l’Alyah et s’achevant sept ans après l’immigration de l’intéressé).

Valeur de la propriété et sa taxe d’acquisition

  • Jusqu’à une somme de 1 644 310 NIS : 0,5 %.

  • Sur la partie de la valeur du bien au-delà de 1 644 310 NIS : 5 %.

Acquisition d’un bien immobilier par le biais d’une société SARL

Dans la mesure où une société SARL acquière un bien immobilier, le montant de la taxe d’acquisition sera fixée en fonction de l’objectif de l’acquisition.

Comment obtenir le remboursement de la taxe d’acquisition pour les résidents étrangers ?

Il existe 2 options :

  • Lors de l’achat du bien, le résident étranger paiera la taxe au taux imposé aux résidents étrangers, toutefois s’il fait son Alyah dans les 24 mois suivants, il pourra recevoir un remboursement sur le différentiel de taux d’imposition en tant que résident israélien.
  • On peut geler la taxe d’acquisition pendant 24 mois et ensuite payer la taxe d’acquisition en tant que résident israélien.

 

Veuillez noter que si vous gelez votre taxe mais que vous ne faites pas votre Alyah dans les 24 mois, il vous faudra payer des intérêts et en outre, l’avocat qui est chargé de la transaction, devra attendre 24 mois jusqu’au paiement de la taxe, avant de pouvoir de déposer le dossier en vue de l’inscription au registre foncier (le Tabo).

Quand doit-on payer la taxe d’acquisition ?

Jusqu’à 50 jours à compter de la date de signature du contrat.

Comment payer la taxe d’acquisition ?

Il y a 2 possibilités :

  • Prendre le bon de paiement à la banque – une méthode peu commode pour les résidents étrangers.
  • Payer le bon par carte de crédit. Voir le lien Internet. Https://www.misim.gov.il/msmktashlumim

Peut-on étaler le paiement de la taxe d’acquisition ?

Vous pouvez soumettre une demande auprès de l’administration fiscale afin d’étaler le paiement de la taxe d’acquisition, les frais du crédit perçus par l’État pour l’étalement des paiements comprennent l’indexation de la taxe en question, avec en sus un intérêt annuel de 4 % – un taux d’intérêt considéré comme tout à fait raisonnable par rapport aux taux d’intérêt pratiqués sur le marché, l’obtention d’un tel étalement revient moins cher que contracter un emprunt bancaire pour le paiement de la taxe.

La taxe d’acquisition varie-t-elle si l’achat de l’appartement s’effectue auprès d’un entrepreneur ?

Il arrive que l’administration fiscale taxe la valeur de la propriété, en y ajoutant les honoraires de l’avocat de l’entrepreneur (qui généralement se situent autour de 1,5 % du prix + 18% de TVA) par conséquent, il est nécessaire d’avertir l’acquéreur qu’il risque d’être imposé sur une somme supérieure à la valeur du bien proprement dit.

Est-il important de payer à temps la taxe d’acquisition ?

Sur le bon de paiement de la taxe d’acquisition figure la date de validité, dans le cas où l’acquéreur a payé en retard,  une pénalité d’un taux de 0,2 % par semaine de retard sera réclamée.

Acheteur détenant 2 appartements et payant la taxe d’acquisition pour un premier appartement.

Si l’acheteur était propriétaire d’un appartement d’habitation en plus de l’appartement neuf acheté et s’il a vendu cet autre appartement dans les deux ans à compter de la date d’achat de son nouvel appartement, ou dans l’année suivant la date de remise d’un nouvel appartement (s’il l’a acheté auprès d’un entrepreneur), il sera considéré comme propriétaire d’un appartement unique aux fins du calcul de la taxe. Lors de la vente de l’appartement supplémentaire, cette vente doit être signalée à l’office de la région concernée.

par Maître Galit ZAMIR

Pour de plus amples informations, n’hésitez pas à nous contacter.


Cabinet d’Avocats Galit ZAMIR
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habib

Traitement des dividendes entre la France et Israël

Premier article : Dividendes versés par une société française à un actionnaire résident israélien

Par Johann Habib Avocat fiscaliste Franco-israélien

Nous présentons une série d’articles sur les distributions de dividendes transnationales. Le premier présente le cas des dividendes versés par une société française à un résident israélien.

la distribution de dividendes transnationales répond à des règles internes et des règles de droit internationales. Entre la France et Israël, le traitement combine trois sources normatives: la convention fiscale entre la France et Israel, le code général des impôts francais (C.G.I) et l’ordonnance Israélienne de l’impôt sur le revenu.

Nous partons de l’hypothèse que l’actionnaire bénéficiaire du versement de dividendes est un particulier. Le traitement des personnes morales (notamment sociétés) sera étudié séparément.

La règle est la suivante : la société française paie l’impôt sur les sociétés (33.33%) et verse les dividendes sur le solde net. Quel est le traitement fiscal de ces dividendes ?

Au cas ou l’actionnaire est résident Français, les dividendes sont assujettis à l’impôt sur le revenu au barème progressif après avoir subi un abattement de 40% en base.

Le calcul est le suivant :

Bénéfice imposable de la société :100 . L’impôt sur les sociétés appliqué est de 33.33.

Il reste 66.66 distribuables.

La société verse 66,66. La base imposable de ce revenu est de 60% de ces 66.66 (soit 40) puisqu’on applique un abattement en base de 40% au titre de l’article 158 du C.G.I. A cette base s’applique un impôt sur le revenu au barème progressif et des cotisations sociales sur les dividendes. Au total, les prélèvements s’élèvent au maximum à 24.

reste net au contribuable sur 100 de bénéfices : 100-(33.33+24) : 42.67

Les dividendes versés à des résidents israéliens subissent un traitement différent en vertu de l’article 10 de la convention fiscale. Nous prenons le cas d une personne physique résidente en Israël actionnaire d’une société française lui distribuant des dividendes.

Après versement de l’impôt sur les sociétés de 33.33% et avant le versement du dividende, celui ci subit un prélèvement a la source libératoire en France de 15%.

Calcul : 100 -33.33 d’impôt sur les bénéfices : 66.66 application de 15% de prélèvement libératoire 10. Arrivé en Israël il reste : 66.66- 10 : 56.66.

Le traitement fiscal en Israël du dividende dépend du statut du bénéficiaire effectif des dividendes.

S il s agit d un résident sans droit préférentiel, l’article 23 de la convention autorise l État d Israël à prélever un impôt supplémentaire de 15 % sur le bénéfice distribué soit encore 10 pour ce qui nous concerne.

Solde final : 100- 33.33 – 10 -10 en Israël : 46.67

Au cas ou il s agit d un nouveau résident celui-ci bénéficie d une exonération d’impôt sur ses revenus de sources hors d Israël pendant une période de 10 ans suivant son arrivée en Israël. Des lors le solde est de 100- 33.33-10= 56.66.

Maître Johann Habib. Avocat Franco-israelien – 4 Rehov Akiva Arye – Tel Aviv – Israël  – Tel: +972542045130

Ceci n est pas et ne remplace pas une consultation Juridique ou fiscale