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Ancien ou neuf? Savoir choisir.

Toute personne désirant acquérir un bien immobilier en Israël se pose légitimement de nombreuses questions, liées au budget, à la ville, au quartier, au sérieux du promoteur, à la qualité des prestations, au retour sur investissement, etc... Il est une interrogation qui suscite des hésitations tout aussi légitimes: acheter un bien existant ancien, ou un bien sur plan, en état futur d'achèvement.

Souvent la première option est motivée par un manque de confiance dans les promoteurs israéliens, et la crainte de "mauvaises surprises" à la livraison.
Ces méfiances sont souvent infondées, et l'immense majorité des acquéreurs sont satisfaits de leur achat.

De plus, de nombreux garde-fous ont été institués par la loi, dans le but de protéger les acquéreurs, contre d'éventuels abus, retards ou malfaçons, ou autres difficultés pouvant surgir.
Ainsi, le promoteur a l'obligation de fournir des garanties bancaires prouvant sa solvabilité et sa solidité. Des pénalités sont exigibles par l'acquéreur en cas de retard dans la livraison, et à l'instar des pays de l'OCDE dont Israel est membre, il existe des garanties de malfaçon.

La qualité des prestations, les matériaux utilisés, la technologie, et les normes de construction, évoluent en Israël plus vite que partout ailleurs.
Les anciens immeubles ont été bâtis dans l'urgence des années 1950-60 sur pilotis, sans ascenseurs, sans parkings, souvent sans balcon, sans chambre de sûreté.
Acheter dans de l'ancien, c'est se condamner à court terme, à des travaux de rénovation internes et externes.

Les immeubles neufs, en plus du caractère moderne de leurs prestations, offrent une plus grande sécurité. Ils sont en conformité avec les normes anti-sismiques, et chaque appartement est doté d'un "Mamad" ou chambre de sûreté.
C'est pourquoi un fossé "culturel et technologique" sépare les constructions datant de 50, 30, ou 10 ans, de celles qui sortiront de terre en 2017, 2018, ou 2020.
Les prix de l'ancien et du neuf sont quasiment à identiques, notamment dans des villes comme Tel Aviv, ou la localisation est un facteur déterminant dans le prix.
Pour cette raison, on a tendance à préférer investir dans de l'ancien, immédiatement générateur de loyers. C'est ne pas prendre en compte les frais de rénovation et de ravalement de façade qui s'imposeront au bout de quelques années.
L'achat sur plan décale certes la production de loyers, un manque à gagner largement compense par l'absence de coûts futurs de rénovation et de ravalement.
Ce ne sont pas la les seuls avantages de l'immobilier neuf.
Celui-ci offre un cadre de vie moderne, à l'exemple de ces nombreux condominiums de 25 étages, conçus sur le modèle américain, permettant à des appartements en étages élèves, l'accès à la vue sur mer, sans pour autant devoir payer le prix au mètre carré d'une première ligne-mer.

L'achat sur plan permet également une plus grande flexibilité dans le choix des matériaux et l'aménagement intérieur. La qualité des prestations, les commodités - parking, ascenseurs - garantissent une location rapide, et un rendement plus élevé.
Les promoteurs proposent souvent d'acheter en conditions prévente, garantissant ainsi un prix bas, mais aussi des conditions de paiement avantageuses (20% à la signature, 80% à la livraison). Des solutions qui permettent d'immobiliser moins de capitaux, et limitent la perte de pouvoir d'achat générée par l'affaiblissement de l'Euro face au Shekel.

AXIOMA Israël

94 Ayarkon Street.

Tel-Aviv - Israël

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LE guide fiscal du nouvel immigrant.

LE guide fiscal du nouvel immigrant Israélien.

L’alyah ou la montée des juifs de France vers Israël constitue un changement radical de vie notamment en matière de fiscalité, c’est pourquoi il vous faut connaitre vos droits.

En effet, le gouvernement israélien entend aider les nouveaux arrivants c’est pourquoi il est indispensable de déterminer son éligibilité.

Qui peut être un nouvel immigrant?

La législation israélienne a entendu dégager trois catégories.
- le nouvel immigrant “Oleh Hadash” en vertu de la Loi du Retour (05/07/1950). Cette loi dispose que tous enfants et petits-enfants d’un Juif, son conjoint et le conjoint d’un enfant ou d’un petit enfant d’un Juif, que les ascendants soient encore vivants ou décédés pourra devenir citoyen israélien.

- le mineur de retour “Katin Ole” a quitté Israël avec ses parents avant l’âge de 14 ans et revient de façon permanente en Israël à partir de l’âge de 17 ans.
- le citoyen immigrant “Ezra Ole” est né hors d’Israël d’un parent citoyen israélien et qui aurait droit au statut d’immigrant selon la Loi du retour, s’il n’avait pas été un citoyen israélien.

Les avantages fiscaux accordés aux olim:

Les olims pourront bénéficier d’une exonération des taxes douanières à l’importation ou à l’achat d’effets personnels, d’appareils électriques et d’équipements pour la maison. L’exonération est individuelle pour chaque personne entrant sur le territoire.
L’exonération sera valable 3 ans à compter de l’alyah. Les professionnels pourront profiter d’une réduction des taxes à l’importation d’équipement professionnel lors de la création d’une entreprise pour une somme n’excédant pas 36 000$ FOB (Free On Board). Il est nécessaire que l’équipement soit utilisé dans l’entreprise.

L’exonération est valable 3 ans à compter de l’alyah. Les véhicules à moteur feront l’objet d’une exonération. Les Olims bénéficient d’une réduction sur la taxe à l’achat d’une nouvelle voiture en Israël. Cette réduction est valable durant 3 ans à compter de l’alyah.
Par exemple si un véhicule coûte 20 000 NIS
La taxe sur le véhicule : 20 000 × 50% = 10 000
La valeur du véhicule + la taxe = 30 000
TVA : 30 000 × 17% = 5 100
Total du : 10 000 + 5 100 = 15 100 NIS

Fiscalité verte: l’immigrant qui achètera/importera un véhicule produit à partir du 1er janvier 2007 sera éligible à une réduction d’impôt. Plus le niveau de pollution du véhicule sera bas, plus le taux de la taxe sera faible.

Ci-après le tableau récapitulatif
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Les avantages en matière immobilière accordés aux olim :

Les particuliers qui souhaiteront investir dans l’immobilier se verront appliquer une réduction sur la taxe d’acquisition d’un appartement “Mass Re’hicha” valable pour une période de 7 ans à compter de la date d’alyah.
L’acquéreur nouvel immigrant devra s’acquitter de la taxe d’achat d’appartement à hauteur de :
0.5% pour un bien allant jusqu’à 1.700.220 shekel
5% au-delà de 1.700.220 shekel

Les Olim sont les bénéficiaires d’une réduction sur les impôts locaux “arnona” (équivalent de la taxe d’habitation française) pendant 12 mois à faire valoir dans les 2 premières années de l’alyah. A Tel Aviv, la réduction est de l’ordre de 90%. Sur l’ensemble du pays la réduction est de 70 à 90%.

Les avantages en matière d’imposition sur le revenu accordés aux olims:

Les Olims bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu ‘Mass Ha’Hnasa" pendant 42 mois à compter de la date d’alyah.
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Les Olims sont dispensés de déclaration et d’imposition de tous revenus, de quelque origine que ce soit à condition qu’ils proviennent de pays autres qu’Israël.
Ces revenus ne doivent donc pas provenir d’un travail effectué en Israël.
Cette exemption est valable pendant 10 ans à compter de la date d’alyah.

Exception : si les olims ont un établissement permanent en Israël, l’activité ainsi que les revenus générés seront considérés comme israéliens.

Conséquence : ils devront s’acquitter de la taxe sur les sociétés et ne pourront pas bénéficier de l’exemption.
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Cet article permet de donner un simple aperçu général, sans prétention d‘exhaustivité. Nous nous tenons à votre entière disposition pour toutes questions ou clarifications, notre cabinet étant spécialisé dans le conseil et l’assistance juridique des entreprises et des particuliers, dans les domaines de la fiscalité, la haute technologie et les investissements en Israël et dans le monde entier.

Cabinet Lior Pick & Co
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Sources : Israel Valley - Site Officiel de la Chambre de Commerce et d'Industrie : Lien 

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Faits d’actualités : Fiscalité immobilière, la réduction de la période permettant la détention de deux biens sans payer de surtaxe à l’achat et à la revente.

Ce mois-ci notre cabinet a décidé de se pencher sur deux points qui font l’actualité, l’un sur le plan pénal et militaire avec les poursuites judiciaires contre le soldat ayant tiré sur un terroriste à Hevron, l’autre sur le plan immobilier et fiscal avec la réduction de la période permettant la détention de deux biens sans payer de surtaxe à l’achat et à la revente.

Images intégrées 1 Nous avons été invités à intervenir dans le journal de la chaîne d’information i24news afin de faire le point sur les poursuites entamées contre le soldat ayant tiré sur un terroriste lors d’une attaque au couteau à Hébron.

Pourquoi le Tribunal Militaire a décidé de qualifier les faits en meurtre et non assassinat? Quel est le sens d’une assignation dans une base militaire en droit militaire par rapport à une assignation à domicile en droit civil et non d’un emprisonnement ferme? Que peut apporter le résultat de l’expertise médico-légale sur la qualification des faits? Peut-on comparaître ce type de faits et d’évènements à ce qui se passe dans les armées française ou américaine sur leurs territoires ou à l’étranger?

Pour revoir nos explications, cliquez ici

En ce début de printemps, nous souhaitons également attirer votre attention sur une modification qui a été votée par la Knesset à la loi portant sur l’imposition fiscale immobilière.

L’amendement qui prendra effet dès le 1er mai sous la forme d’une mesure temporaire pour 5 ans (jusqu’en 2021) vise à réduire de 24 mois à 18 mois le temps permettant à un acheteur pour vendre l’appartement dont il est déjà propriétaire et cela afin de ne pas payer d’impôt sur la plus-value et d’obtenir un calcul plus avantageux sur l’impôt d’acquisition.

Le véritable objectif annoncé de ce texte par le Ministère des Finances est encore une fois de tenter de mettre sur le marché le plus de biens à l’achat et donc de faire baisser les prix.

L’amendement n° 85 de la loi prévoit donc que la période pendant laquelle une personne pourra détenir deux appartements mais être considérée comme propriétaire d’un seul bien au regard de l’autorité fiscale sera réduite de 24 mois à 18 mois. Ainsi, la personne qui vendra son ancien appartement dans les 18 mois de l’achat du nouveau, bénéficiera :

d’une taxe d’acquisition réduite réservée au propriétaire d’un seul bien (0% jusqu’à 1,6 millions NIS, 3,5% sur la tranche allant jusqu’à près de 1,9 millions NIS et 5% sur la tranche allant à près de 5 millions NIS) et non de celle prévue au multipropriétaire (8% dès le premier shekel) ;
ET

de l’absence de taxe sur la plus-value. Après cette période de 18 mois, la plus-value s’appliquera lors de la vente du second appartement à hauteur de 25%, comme cela est prévu par la loi depuis 2 ans.
Cette période de 18 mois est le résultat de l’opposition des membres de la commission parlementaire en charge du sujet lorsque le ministère des finances poussait pour fixer la période à 12 mois.

Ce texte ne concerne pas les acquéreurs d’appartements sur plan. Il ne concerne pas non plus les non-résidents israéliens qui sont soumis dès leur premier achat à l’imposition des multi-propriétaires et non des primo-accédants.

Ce document ne constitue pas une consultation juridique et ne remplace pas un conseil juridique et/ou fiscal spécifique. Nous serons heureux de répondre à toutes vos questions juridiques. Notre cabinet est spécialisé en droit immobilier, des successions, en création et gestion de sociétés et en matière de propriété intellectuelle.

Pour approfondir ces sujets ou d’autres, nous vous invitons à visiter notre blog où vous trouverez toutes nos publications et notre site internet qui vous en dira un peu plus sur notre cabinet.

A bientôt,

Charbit Law
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Mais qui est le propriétaire ?

Reforme de 2005. Qui es propriétaire ?

 

Suite à une décision gouvernementale datant de 2005, des centaines de milliers d’appartement registres au nom de l’administration foncière israélienne (ci-après :minhal mekarkai Israël ) pourront être enregistres au nom des propriétaires au tabo, cela veut donc dire que les bailleurs emphytéotiques pourront être registres en tant que propriétaire !

 

Une Révolution a donc eu lieu en 2005: tous Les biens enregistres au nom  de l’Administration foncière israélienne pourront être inscrit au cadastre en tant que propriété pleine et ce par le biais d’une procédure simple a réaliser devant le notaire.

Ceci est donc non seulement une réforme, mais également une révolution dans l'immobilier en Israël...

 

Revenons donc  à l’origine pour comprendre l’ampleur de cette réforme:

 

Nous allons d'abord essayer d'expliquer la différence entre un bien enregistre au  minhal mekarkai Israël et un bien inscrit au tabo (cadastre) .

 

 Légalement, le droit inscrit de la manière la plus puriste  reste celui inscrit au tabo.

 

L’inscription au tabo  permettant une plus grande  flexibilité afin de laisser a son propriétaire la gestion de  son bien en fonction de son seul desiderata (selon les lois urbaines et de construction applicables), sans besoin d’approbations et/ou  consentements de tiers ou du minhal mekarkai israél.

 En d'autres termes, le propriétaire de l'appartement peut hypothéquer son bien, le vendre, ou faire une donation sans avoir à requérir l’accord de quiconque.

 

Il faut savoir que 80% des terres en Israël sont enregistrées au profit du minhal mekarkai Israël, pour des raisons historiques afin d’éviter  une prise de contrôle des terres israéliennes par des étrangers du fait que pour acheter un bien enregistre au minhal mekarkai Israël, il faut déclarer être juif.

 

Par conséquent, la plupart des appartements sont acquis par l’acquéreur en tant que bailleur emphytéotique pour une durée de 49 ans, en principe renouvelable,  vis-à-vis du minhal mekarkai Israël qui ne jouit que d’un  bail  pour une longue période, et sous réserve des normes édictées par le minhal mekarkai Israël.

 

Par conséquent, il faudra obtenir l’accord du  minhal mekarkai Israël pour toute vente ou  construction supplémentaire. Le minhal mekarkai Israël exigent, dans de nombreux cas, un paiement spécial: frais de permis, de consentement ou d'augmentation  des frais de bail emphytéotique.

Tabu ?

Pour ceux qui ne veulent pas faire face au  minhal mekarkai Israël pour tout changements ont la possibilité de verser une somme forfaitaire de frais de location réduits anticipés pour les années à venir (dme ivoun), c’est pour cela que de nombreux biens sont vendus incluant ces dme ivoun (hahira meouvenet) afin d’éviter à l’avance de devoir régler des frais.

 

Il faut savoir qu’entre un appartement inscrit au minhal mekarkai Israël  et le même inscrit au tabo, la valeur de l'appartement inscrit au tabo peut aller jusqu’à 10 % de plus.

 

 Il existe aussi un troisième groupe de biens, qui ont été construits sur des terres appartenant au minhal mekarkai Israël  alors que  l'enregistrement des droits a lieu dans les bureaux des sociétés gestionnaires  (hevra mechakenet), ou dans un bureau d’avocat. Ceci est, bien entendu, la situation la moins favorable. Dans un tel cas, la preuve de la propriété, devra se faire en deux temps: produire le certificat de droit du minhal mekarkai Israël ainsi que celui de la hevra mechakenet.

 

En conclusion,  Avant d'acheter un appartement, il faudra se tourner vers un avocat spécialisé en droit immobilier afin qu’il  vérifie le statut juridique applicable, le type d’inscription pouvant  avoir des répercussions financières significatives et envisager avec l’aide de son conseil juridique de convertir l’inscription au minhal mekarkai Israël en inscription au tabo de manière pure et dure.

 

 

Cet avis  ne constitue pas une consultation juridique et ne remplace pas un conseil juridique et/ou fiscal spécifique auprès d’un avocat compètent en la matière.

 

Notre cabinet d’avocat, notaire, se mets donc à votre disposition pour s’occuper toutes vos transactions immobilières et vous garantir un service professionnel.

 

OFFICE NOTARIAL BENCHIMON KARINE, AVOCATE ET NOTAIRE.

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Nouvelle Jurisprudence de la Cours-Suprême.

EN CAS DE RETARD DE LIVRAISON, LE CONSTRUCTEUR NE PEUX REPOUSSER LA DATE DE LIVRAISON A UNE DATE NON FIXÉE A L AVANCE

 

Cette nouvelle jurisprudence provenant de le juge DAPHNA BARAK EREZ  DE LA COUR SUPRÊME  a attrait a un couple qui a acheté un bien d un constructeur et a reçu les clés en retard.

Le  désaccord portait sur la date du retard:

Alors que les acheteurs ont estime que le retard était de sept mois et demi, le constructeur n était d accord de rétrocéder que trois mois et demi et ainsi déduire du prix d’achat la somme de 23.000 shekels en compensation pour le retard.

En Octobre 2014, la acheteurs se sont tournés vers la Cour des petites créances et ont exige une indemnisation supplémentaire de de 27.677 shekels en plus des 23,000 shekels.

Le constructeur a répondu que le retard était lie au fait que les acheteurs ont demandé de faire quelques changements dans l’appartement, ce qui avait cause un report de la date de livraison d au moins soixante jours, comme convenu dans le contrat de vente.

 La cour a donne raison aux acheteurs et le constructeur a déposé un recours devant la cour d appel qui a infirme la décision de la cour et réduit l indemnisation des acheteurs de 12,000 sh.

Les acheteurs n en sont pas restes la et ont portes leur affaire devant  la Cour suprême en soutenant qu il s agissait d une question d’une importance capitale compte tenu de l’état du marché du logement et du pouvoir illimité des constructeurs.

Les acheteurs ont fait valoir que l’article 5A de la loi sur la vente (Appartements) – qui traite de  la question de l’indemnisation en cas de retard dans la livraison a été conçu pour protéger les acheteurs, et par conséquent, la clause signée, permettant à l’entreprise de construction de  livrer l appartement SANS DATE PRÉCISE  en raison de tous les changements faits par les acheteurs  – est  contraire à l’objectif de la loi.

Le Juge Daphna Barak-Erez a rejeté la  position du constructeur  et a clairement indiqué que la date de LIVRAISON est d’un intérêt fondamental pour les acheteurs d’un appartement, et que cela nécessite une protection de la partie faible à la transaction, a savoir L ACHETEUR.

Selon le juge, cet article précité  ne fait pas obstacle aux parties de reporter la livraison, mais il ne permet pas de libérer le constructeur de la fixation d’un temps prédéfini DE LIVRAISON.

Le juge a d ailleurs rappeler que D’APRÈS LA LOI ( ET EN CONTRADICTION AVEC LA PRATIQUE QUE NOUS OBSERVONS MALHEUREUSEMENT) , il est important de noter que l’entrepreneur doit payer l indemnisation   pour chaque mois de retard a  l’acheteur, et n est pas autorisé à déduire les indemnités dues sur la dernière somme a régler.

Si votre constructeur a un retard de livraison ou que vous rencontrez tout problème, n hésitez pas donc a vous tourner vers notre étude afin de faire respecter vos droits.

 

Best regards,

CABINET avocat BENCHIMON

Karine Benchimon, adv.

avocate & notaire

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Le traitement des infractions routières depuis le rapport Shapira et la procédure de livraison d’appartement et de remise des clés

Ce mois-ci notre cabinet a décidé de se pencher sur deux questions essentielles bien que différentes qui sont pourtant au centre des préoccupations quotidiennes, à savoir le traitement des infractions routières en question depuis le rapport Shapira et la procédure de livraison d’appartement et de remise des clés.

Nous avons tout d’abord eu à intervenir sur la chaîne I24News dans le cadre du rapport du Contrôleur de l’Etat M. Shapira qui mettait en lumière de nombreux manquements de la police dans le traitement des PV issus d’infractions routières que cela soit vis-à-vis des conducteurs que des membres de la police ainsi que sa négligence dans la mise en place de nouveaux radars qui ont coûté des millions de shekels aux contribuables israéliens. 

Dans un pays où la mortalité sur les routes est un fléau, la police vient de donner, à ses dépens, aux contrevenants une ligne de défense toute faite. Pour revoir nos explications cliquez ici

Nous avons également souhaité attirer votre attention sur une décision de justice rendue par le Tribunal des PetitesCréances (équivalent du Tribunal d’Instance et/ou du juge de proximité) contre le géant de l’immobilier, le promoteur Gindi. Ce dernier a été condamné à payer des dommages et intérêts à l’un de ses acheteurs clients en conditionnant la livraison de l’appartement et donc la remise des clés à la signature d’une renonciation de plaintes et de poursuites à son encontre. Pour le Tribunal, à la livraison, l’appartement doit être remis à son propriétaire sans condition et sans demande de renonciation, celui-ci ayant déjà payé la totalité du montant de la transaction. Il est de l’obligation légale du promoteur de réparer et/ou rectifier les défauts listés par l’acheteur.

Le promoteur immobilier Gindi (Sarona, Shaul Hamelekh 2, Love à Tel Aviv entre autre) a été condamné en fin d’année dernière à verser à l’un de ses acheteurs dans le projet Sarona la somme de 15.000 NIS. Le promoteur avait exigé que l’acheteur signe le jour de la livraison et de la remise des clés sur un document affirmant sa renonciation à toutes assignations et poursuites.

Cette histoire est celle de M. Bar Sade qui venait prendre possession de son appartement dans l’un des immeubles construits par Gindi à Sarona. A son arrivée au bureau de la société, il s’est vu annoncé que s’il ne signait pas un document de renonciation, il ne se verrait pas remettre les clés de son appartement.

L’acquéreur a refusé de signer malgré le déménagement engagé le même jour et la société Gindi a refusé de remettre les clés – la remise des clés et de l’appartement a donc tout bonnement été décalée sine die.

Pour l’acquéreur, la société Gindi a donc été en retard dans la date contractuelle de livraison et il était donc dans son droit à demander un dédommagement légal.

L’acquéreur s’est alors tourné vers la Cour des Petites Créances – Tviot Ktanot (inférieur à 35.000 NIS) et a demandé le versement de dommages et intérêts, au nom du déménagement qui a dû être reporté et au nom du conditionnement de la livraison de l’appartement à la signature d’une renonciation de poursuites.

Le 16.11.2015, la décision du juge a condamné la société Gindi au versement de 15.000 NIS ; 5.900 NIS pour le déménagement engagé et annulé, 7.500 NIS au nom du préjudice moral résultant de la tentative de faire signer l’acquéreur sur un document non valide et enfin 1.600 NIS de frais de justice.

Il faut bien comprendre que le moment de la livraison (« mesira » en hébreu) se fait suite au règlement total par l’acquéreur du prix d’achat auquel se sont  ajoutés le montant de l’inflation, les frais d’avocats du promoteur/kablan, et les connexions au réseau électrique, d’eau , etc…

Du jour de la livraison, l’appartement passe sous la propriété effective de l’acheteur et il est habituel d’organiser avec un représentant du promoteur/kablan une première visite de l’appartement fini durant laquelle lui seront remises les clés. Lors de cette visite, il est possible de remarquer certains défauts, mais la plupart des acquéreurs ne sont pas des experts ou des ingénieurs et le moment de la livraison attendu depuis des années ne se prête pas forcement à cela, c’est en partie pour cette raison que les promoteurs souhaitent faire signer des documents de renonciation de poursuites.

Un document de renonciation est sans valeur

Bien évidemment, la signature abusive de ce document, ne vous empêchera pas de réclamer des réparations si par la suite certains défauts apparaissaient. Bien souvent, le contrat signé au début du processus d’achat offre une période d’un an pendant laquelle, le kablan recevra vos demandes de réparations/corrections/rectifications.

En effet, la loi sur la vente (appartement) comprend de nombreux articles relatifs à la période de garantie, aux obligations du kablan et à celle de l’acheteur. Par exemple, le kablan ne peut justifier son retard dans la livraison ou la non rectification des défauts par la pression mise par l’acheteur pour récupérer son appartement ou par sa non compréhension et ne peut donc pas tourner le dos à ses obligations légales.

La loi fixe d’ailleurs qu’est nulle toute renonciation aux droits de l’acheteur relatifs à la non-conformité, la réalisation de réparation dans l’appartement ou la prise de possession, qui sont des conditions du transfert des droits à l’acheteur.

Il faut donc se souvenir qu’au jour de la livraison de votre appartement, il n’y a pas à signer de document de renonciation de poursuites et que le kablan ne peut conditionner la remise des clés et la livraison de l’appartement à la signature d’un tel document.

Ce document ne constitue pas une consultation juridique et ne remplace pas un conseil juridique et/ou fiscal spécifique. Nous serons heureux de répondre à toutes vos questions juridiques. Notre cabinet est spécialisé en droit immobilier, des successions, en création et gestion de sociétés et en matière de propriété intellectuelle.

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Négocier le bail d’un local commercial, les points essentiels

Votre activité nécessite désormais la location d’un local commercial et il va falloir négocier le bail. Comme souvent en Israël, la négociation est ardue car tout se négocie, de la date d’entrée dans le local, à la durée du bail en passant par la couleur du papier peint à poser lors de votre sortie du local. Ne vous précipitez pas, pensant que le plus important est de commencer à travailler quelque soit les conditions.

Voici quelques points essentiels sur lesquels il est utile de porter attention et de ne pas abandonner en cours de négociation :

  1. Définition du bien

De nombreux locaux comprennent plus que la surface de bureau ou d’activité, comme des parkings, caves, cuisine collective l’étage, etc… ne faites pas d’économie d’encre et inscrivez au contrat tout ce que comprend le local afin que l’on ne vous demande pas par la suite de paiement supplémentaire pour leur utilisation.

Le plus à savoir : Faites vérifier l’extrait de cadastre où est inscrit ce que peut comprendre le local en plus de sa simple surface et faites préciser que vous détruirez (si c’est le fait de l’ancien locataire) ou n’utiliserait pas (si c’est le fait du bailleur) tel ou tel partie n’ayant pas reçu de permis de construire. .  

  1. L’objet du bail

Il est essentiel d’inscrire au contrat au minimum l’activité qui sera exercé dans le local au maximum la possibilité d’exercer toute activité légale afin de vous laisser toute latitude pendant la durée du bail, si vous décidiez de changer d’activité.

  1. Option

Comme dans l’habitation, le contrat de bail commercial n’a pas de durée minimum et très souvent les parties ne veulent pas s’engager pour des périodes trop longues. L’option permet au preneur de pouvoir à son avantage décider de rester ou pas dans le local pour une nouvelle  période prévue à l’avance.

Encore une fois tout ici sera prétexte à discussion, le montant du loyer, la durée de l’option, si celle-ci est divisible ou pas, la date limite permettant au preneur d’user de son droit.

Le plus à savoir : Les augmentations de loyer doivent être comprises entre le montant de l’inflation et un montant fixe de 5%.

  1. Portes de sortie

Tant que vous êtes le preneur du local ou des bureaux vous devez payer le loyer. Il est donc utile de prévoir au contrat des portes de sortie vous permettant de trouver un locataire remplaçant (1) ou un preneur qui viendra partager avec vous le local et l’activité (2) ou encore un sous locataire à qui vous louerez directement une partie du local (3).

La troisième option est commune dans des bureaux mais quasi inexistante dans des locaux commerciaux type magasin avec pignon sur rue. Les deux premières sont quant à elle ouvertes à tout type de commerce mais exigeront l’accord du Bailleur avant sa réalisation.

  1. Pas de commerce concurrent

Ce point est rare et spécifique à certaines activités et certains lieux.

Il engage le bailleur une fois que vous aurez quitté le local. En effet, par ce point le bailleur accepte de ne pas faire signer un nouveau bail à un locataire ayant la même activité que la vôtre afin de ne pas pouvoir user de votre réputation.

Cette exigence peut également se transformer en exclusivité si votre bailleur est un centre commercial, afin que vous ne soyez le seul à développer et commercialiser votre activité dans un tel lieu.

Le plus à savoir : Lorsque vous aurez décidé de quitter le local et aurait trouvé un nouveau locataire, demandez-lui le versement d’une indemnité de sortie qui vous permettra de couvrir une partie des frais engagés lors de la période de location comme ceux de rénovation mais également monnayant votre réputation et l’achalandage.

Si vous payez une indemnité de ce genre, faites-le inscrire dans votre bail afin de pouvoir justifier votre demande lors de votre sortie.

  1. Remise du local au bailleur

Très souvent le bail proposé inscrira que vous devrez remettre le local dans l’état dans lequel il était précédemment. Comme vous l’imaginez, cette formulation ne veut rien dire ; vous entrez dans un local où il y avait un restaurant et vous avez une activité d’agence immobilière, le local n’avait pas été rénové depuis des années et vous vous apprêtez à effectuer plusieurs dizaines de milliers de shekels de travaux, etc…

Le bailleur essaiera de vous convaincre qu’il s’agit d’une formulation générale et que de toute façon vous transférerait le bail à un autre locataire, donc peu importe.

Le plus à savoir : Prenez la peine de faire quelques précisions, cela vous permettra de faciliter la procédure de libération des garanties qui est toujours liée à la remise du local au bailleur.

Comme nous le rappelions au début de cet article, les points de négociation sont aussi nombreux que les obligations et droits de chacune des parties, soyez donc vigilants afin de pouvoir débuter votre activité une fois la question réglée de la location.

 

Maître Emmanuel CHARBIT

Avocat  titulaire du Barreau de Paris et d’Israël

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Ce document ne constitue pas une consultation juridique et ne remplace pas un conseil juridique et/ou fiscal spécifique. Nous serons heureux de répondre à toutes vos questions juridiques. Notre cabinet est spécialisé en droit immobilier, des successions, en création et gestion de sociétés et en matière de propriété intellectuelle.

MARUANI

Vendre un bien immobilier en Israël

Lettre d’information – Février 2016

Vendre un bien en Israël signifie avant tout pour le vendeur : un transfert de propriété garanti,  le moins de taxes possibles à payer, percevoir la totalité du prix, être en mesure de livrer le bien et donc remplir son contrat.

  1. Quelle sont les taxes applicables à la vente ?

Avant toute cession immobilière, que ce soit par vente pour par donation entre proches, votre avocat vérifiera si vous êtes soumis à divers impôts et notamment la taxe sur la plus-valu et la taxe d’amélioration due à la mairie.  Attention, le montant de ces taxes est essentiel car il pourrait conditionner votre transaction et il est important de le connaître avant tout engagement.

 

  1. La levée d’hypothèque: dans bien des cas, vous n’avez pas encore fini de rembourser le prêt de votre appartement et celui-ci supporte encore l’inscription d’une hypothèque. L’une des conditions essentielles du contrat de vente sera la levée de votre hypothèque qui doit être garantie pour vous de façon à éviter une rupture de contrat.

 

  1. Le paiement du prix: lorsque vous signez un contrat de vente, vous octroyez déjà un droit à l’acheteur dans votre propriété. C’est pourquoi, il est nécessaire de prévoir un mécanisme pour assurer que le prix soit entièrement payé avant la livraison et des mesures d’annulation du contrat et des inscriptions en cas de défaut de paiement.

  1. L’engagement à livrer: la clause principale à laquelle le vendeur s’engage est une date de livraison. Attention donc, si le bien est loué, à s’assurer que le locataire quitte les lieux à temps au moyen d’une caution par exemple. Afin d’éviter les mauvaises surprises il est préférable que l’acheteur conserve le locataire, mais encore faut-il que le contrat de location ait été assez bien fait pour qu’un acheteur le reprenne…

Vendre un appartement est certes moins engageant qu’un achat mais il y a des éléments qu’il ne faut pas négliger et notamment en ce qui concerne la fiscalité immobilière.

Notre cabinet se tient à votre disposition pour encadrer et vous assurer ce type de transaction.

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MARUANI

Coup d’œil global sur la fiscalité immobilière en Israel

Lettre d’information, Janvier 2016.

 

Vous envisagez une transaction immobilière en Israël ? Que vous soyez acheteur, vendeur ou loueur, la fiscalité immobilière s’applique en Israël à différents niveaux. Faisons le point sur la taxation et les exemptions possibles.

 

  1. L’acheteur : au moment de l’acquisition d’un bien, vous devez à l’Etat la fameuse taxe d’acquisition. Pour les logements, elle est a priori de 8% si vous êtes non-résidents ou si vous possédez déjà un appartement. Nous pourrons sur cette base optimiser cette fiscalité si vous répondez à divers critères tels que la résidence en Israël, l’Alya, ou le bien unique.

 

  1. Le vendeur : Lors de la vente d’un appartement, la mairie peut tout d’abord exiger une taxe d’amélioration (Etel Ashbaha) si elle a voté un plan d’aménagement octroyant des droits de construction supplémentaires à votre bien. D’autre part, vous payez la taxe sur la plus-value, calculée selon la date d’acquisition du bien. Si vous êtes résident israélien et que c’est votre seul bien, vous pouvez bénéficier d’une exemption. Dans le cas contraire, et selon certains paramètres, la nouvelle réglementation prévoit un calcul proportionnel et avantageux de la plus-value accumulée depuis 2014 uniquement.

 

  1. Les loyers: en Israël, les revenus provenant de loyers d’habitation sont exemptés jusqu’à un total d’environ 5000 shekels. Au-delà, il est possible d’appliquer un taux forfaitaire de 10%. Si vous louez un local commercial ou si vous faites de la location saisonnière, l’imposition est pleine et marginale, et cela en fonction de l’ensemble de vos revenus en Israël.

 

  1. L’immobilier commercial : une transaction est dite commerciale quand elle concerne soit une société, soit un local professionnel. La fiscalité est tout autre et les exemptions de droit commun ne valent plus. Ainsi, il a longtemps été déconseillé d’un point de vue fiscal d’acquérir et/ou de louer un bien commercial pourtant loué plus cher au mètre carré. Aujourd’hui, les réformes fiscales sont telles que souvent, l’étude d’une optimisation fiscale vous permettra d’investir dans un bien au rapport locatif plus élevé sans y perdre au niveau fiscal.

 

L’analyse de la fiscalité applicable à une transaction est un élément essentiel. De plus, si vous êtes non-résident, une transaction peut aussi avoir des répercutions fiscales dans votre pays de résidence. Notre cabinet se tient à votre disposition pour ce type de question.

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Publié à titre d’information générale, ne constitue pas une consultation

Berdugo

Cas pratique: non-inscription des droits de propriété au tabo.

 

Prenons un cas assez courant dans notre travail quotidien d’avocat.

Un client vous appelle, affolé, et vous raconte qu’au moment de vendre son appartement, acheté sur plan il y a sept ans, il s’est rendu compte que cet appartement (dont il rembourse pourtant tous les mois l’hypothèque a la sueur de son front!), n’est pas encore inscrit a son nom, et ce malgré le long laps de temps écoulé entre le moment de l’achat et celui de la vente.

Ou encore: Un client vous demande si il est risqué pour lui d’acheter un bien non enregistré au tabo au nom du vendeur.

Quelles sont les raisons possibles de ces situations? Est ce courant?  Est ce que cette situation entraine une baisse de la valeur du bien? Mais aussi est ce que en tant que futur acheteur d’un tel bien (non inscrit au tabo), je prends un risque particulier?

Tout d’abord je tiens à préciser que nous ne pourrons répondre à toutes ces questions dans le cadre de cet article, mais simplement donner quelques éléments de réponse.

Il sera donc indispensable de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier, qui étudiera votre cas en particulier.

Pour commencer, est ce un cas courant en Israël? La réponse est oui. Selon les données du bureau des statistiques, des centaines de milliers d’appartements ne sont pas inscrits au tabo. Le gouvernement israélien est conscient de cette problématique, et contraint depuis quelques années les kablanim (constructeurs immobiliers) a déterminer un délai (généralement un an) entre le moment de la parcellisation du terrain et celui de  l’inscription des droits de tous les résidents au tabo.

Quelles sont les raisons principales de ces “non-inscriptions”?

  1. Lenteur bureaucratique: l’inscription au tabo est un long processus dans lequel sont parfois impliqués d’autres organismes que le tabo, comme par exemple le Minhal Mekarkaei Israël, (l’administration des terres d’Israël) et ces organismes sont souvent débordés et lents.
  2. Problèmes de parcellisation: tout terrain sur lequel un kablan décide de construire un immeuble doit être soumis au préalable a un processus de parcellisation (découpage du terrain en parcelles vouées a l’habitation) ; ce processus (qui ne dépends pas du kablan) peut parfois prendre des années du fait de sa complexité. Tant que le terrain n’a pas été parcellisé, il est impossible pour le kablan d’amorcer le processus d’inscription de l’immeuble au tabo.
  3. Négligence de la part du kablan. La responsabilité de la non inscription est parfois à imputer à la négligence du kablan qui ne remplit pas ses obligations contractuelles. C’est pour cela qu’il est impératif de vérifier (par le biais de votre avocat) qu’il existe une clause dans votre contrat d’achat (dans le cas de l’achat d’un appartement neuf) qui contraint le kablan a finaliser l’inscription des droits dans un délai déterminé, au delà duquel il sera dans l’obligation de vous verser un dédommagement.
  4. Existence de dettes: toute transaction immobilière nécessite l’obtention de l’attestation des autorités fiscales, ainsi que de la municipalité, garantissant que le vendeur a réglé toutes ses dettes (ou a été exempté pour diverses raisons) auprès d’eux. Sans ces attestations le vendeur est dans l’impossibilité d’inscrire ses droits de propriété au tabo.

Comment savoir ainsi si il est “dangereux” d’acheter un bien dont le vendeur n’est pas inscrit en tant que propriétaire au tabo?

Tout d’abord, chaque cas est particulier. Dans certains cas il m’est arrivé de déconseiller a mes clients de se lancer dans un processus d’achat, après avoir considéré la situation juridique sous tous ses aspects. Dans d’autres cas j’ai pu, grâce aux garanties que j’ai obtenues, rassurer le client et l’encourager à acheter.

Ce dont il faut principalement s’assurer, c’est des deux choses suivantes: est ce que le vendeur est bien propriétaire du bien qu’il souhaite vendre, et deuxièmement, est ce que vous, en tant qu’acquéreur, pourrez être assuré que vos droits seront inscrits?

En ce qui concerne le vendeur, plusieurs garanties sont nécessaires si le bien n’est pas encore inscrit a son nom: en premier lieu l’existence d’une hearat hazara en sa faveur (une inscription cadastrale). Si il s’agit d’un vendeur qui a lui même acheté d’un kablan (comme dans notre cas précité) il doit être inscrit auprès de la Hevra Meshakenet (société attachée au kablan  en charge de l’enregistrement des propriétaires dans ses registres, en attendant l’inscription au tabo) qui sera en mesure de vous délivrer un “ischour zhouyot”  du vendeur (une attestation de droits). Si il s’agit d’un bien inscrit au Minhal, le vendeur pourra aussi vous fournir un ishour zhouyot du Minhal.

D’autre part votre avocat devra vérifier les différentes raisons de la non-inscription, en fonction de cela il pourra vous dire si cette raison est de nature a disparaître (par exemple attendre la parcellisation du terrain) ou si elle est plus problématique, comme par exemple l’existence d’une dette aux impôts de la part d’un kablan qui a fait faillite.

En ce qui vous concerne, votre avocat devra s’assurer que vos propres droits seront immédiatement protégés, par le biais d’une inscription cadastrale en votre faveur, dans les jours qui suivent l’achat, et ce en attendant l’inscription définitive au tabo. D’autre part, si vous envisagez de contracter un prêt hypothécaire, il faudra bien vérifier, avant de signer le contrat d’achat, que la banque est prête a vous accorder un prêt concernant ce bien en particulier.

Pour résumer, il n’y a aucune raison d’avoir peur si vous vous entourez d’un avocat compétent, qui en fonction de la situation juridique particulière du bien que vous souhaitez acquérir , saura vous conseiller, si oui ou non, vous lancer dans l’aventure.

 

Maître Emmanuelle Léa Berdugo : Cabinet spécialisé dans le droit immobilier, successions, création de sociétés, droit civil, traductions juridiques. Law office specialized in real estate transactions Tel: +972-54-5-565-228