MARUANI

« Pinouy Binouy » ou la révolution immobilière en Israël

 

L’Etat et les collectivités locales en Israël ont élaboré un moyen ingénieux de raser les immeubles vétustes pour construire des logements neufs, tout en y relogeant les propriétaires, et ce aux frais et au profit d’un promoteur.

 

  1. Côté collectif: Les autorités publiques ont un grand intérêt à promouvoir des projets de Pinouy Binouy en autorisant la destruction d’immeubles très anciens voire vétustes. Souvent ces immeubles sont sans ascenseurs, ne comptent que trois ou quatre étages et ne répondent ni aux normes parasismiques, ni aux critères modernes de fonctionnalité et d’architecture. Les raser permet de construire de nombreux nouveaux logements dans des immeubles neufs, améliorant la qualité de l’habitat et l’esthétique de la ville. Ainsi, des avantages fiscaux et des exemptions sont octroyés aux différentes étapes que constitue un tel projet.

 

  1. Côté promoteur: L’initiative et le grand intérêt du Pinouy Binouy reviennent certainement aux promoteurs qui – moyennant quelques appartements neufs à livrer comme rétribution aux propriétaires des appartements anciens – recoivent les droits de constructions supplémentaires autorisés, et ont ainsi souvent la possibilité de construire et vendre un nombre important d’appartements neufs.

 

  1. Côté propriétaire : Le Pinouy Binouy est aussi souvent une opportunité rêvée pour un propriétaire d’appartement ancien à la porte duquel vient un jour sonner un promoteur pour proposer « gratuitement » un nouvel appartement contre le sien, assorti d’une pièce en plus, un abri (mamad), une terrasse, une cave, voire un parking, le tout dans un immeuble de standing équipé d’un ascenseur. En général la plus-value est assurée, et le propriétaire relogé pendant la durée des travaux dans un appartement en location à la charge du promoteur.

 

Le Pinouy Binouy est a priori une combinaison magique dans laquelle tout le monde gagne. Attention toutefois à ne pas donner des droits dans son appartement sans être sûr des engagements du promoteur notamment quant aux garanties bancaires apportées du projet, à sa solidité financière, aux plans proposés par rapport au permis de construire potentiel, aux conditions de la location, et aux délais escomptés.

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CHABRIT

Le contrat de location en Israel

Le contrat de location signé entre le propriétaire et le locataire a pour but d’établir les droits et obligations des parties tout au long de la durée du bail. Cependant pour de nombreux locataires en Israël, contrat de location est synonyme de protection des droits du propriétaire – mais pas de ceux du locataire. En effet, lorsque le propriétaire soumet un contrat à signer, il y a fort à parier que le contrat qu’il a rédigé soit à son avantage.  

Locataire ? Vous allez signez le contrat ? Tout d’abord chaque section est négociable, ne vous résignez pas à signer la version proposée. Avant de signer le contrat de location, lisez-le en entier, toutes les sections ont leur importance. Voici quelques points fondamentaux sur lesquels il est ESSENTIEL de garder un œil ouvert. 

Etude de l’appartement et état des lieux

Avant de signer le contrat, faites un tour afin de vérifier les possibles défauts de certains éléments : des fenêtres qui ne ferment pas, des portes sans poignées, une climatisation bruyante, des fuites, du mobilier défectueux. Cette liste de défaut DOIT être jointe au contrat en annexe

Si certains des défauts cités peuvent vous empêcher de vivre dans l’appartement, insistez pour que les réparations soient effectuées avant d’entrer. Une fois le contrat signé et l’emménagement effectué, il vous sera difficile d’obtenir quoique ce soit de votre propriétaire.

Vérifiez également la facture d’arnona (taxe d’habitation – figure au dos de la facture le métrage de l’appartement comme inscrit à la mairie) et le montant du vaad bait (charges de l’immeuble), afin de connaître le montant quasi exact de vos dépenses.

Les réparations à effectuer dans l’appartement

Selon la loi, les réparations qui empêchent de pouvoir vivre normalement dans l’appartement doivent être effectuées par le propriétaire. N’oubliez pas d’inscrire que tout dysfonctionnement résultant de l’usure normale et n’ayant pas été causé intentionnellement devra être réparé par le propriétaire, sous quelques jours après que vous lui ayez notifié. Pour cela, vous pouvez faire venir un professionnel et lui demander un compte rendu de sa visite avec la raison du dysfonctionnement.

Si le problème n’est pas corrigé dans un délai raisonnable, vous pouvez appeler un professionnel et compenserez cette dépense sur le loyer à venir.

N’EFFECTUEZ PAS DE COMPENSATION de ce genre sans avoir vérifié que cela était autorisé par le contrat. En effet, rien n’obligera le propriétaire a vous rembourser par la suite.

Le loyer et l’option

Vérifiez que le montant du loyer a été écrit correctement et comme convenu à l’avance, et que la date de paiement mensuel correspond à votre comptabilité mensuelle.

Il est conseillé d’ajouter au contrat une clause d’option vous offrant la possibilité d’allonger la durée initiale du bail. Pour que cette clause soit utile, précisez que les mêmes conditions s’appliqueront à la prolongation qu’à la période initiale, et que le loyer ne sera pas modifié ou alors d’un montant prévu dans le contrat.

Résiliation anticipée

Gardez toujours en tête qu’une sortie anticipée de l’appartement est envisageable. La condition la plus avantageuse pour le locataire est de quitter l’appartement après avoir envoyé une notice dans ce sens à l’avance afin de permettre au propriétaire de trouver un nouveau locataire. Une condition moins avantageuse est de vous engager à trouver un locataire vous remplaçant et dans les mêmes conditions.

La pire des conditions reste de devoir payer le loyer et respecter les conditions du contrat malgré la sortie de l’appartement. Selon la loi des locations et des prêts de 1971, si vous avez été obligés de quitter l’appartement avant la fin du contrat, vous avez le droit de trouver un remplaçant en accord avec le propriétaire. Si ce dernier refuse pour des raisons qui ne sont pas raisonnables, vous pouvez le faire sans son autorisation. En outre, le tribunal peut reconnaître comme valable cette mesure.

Il est également possible que le propriétaire veuille vendre l’appartement ou en sortir les locataires pour des raisons personnelles. Dans ce cas, il convient de noter que, le propriétaire  devra donner un avertissement plusieurs mois à l’avance, et prendre soin que cette section soit réciproque. Ainsi, si la durée du contrat de location n’a pas été prolongée par les parties, le locataire pourra informer le propriétaire trois mois à l’avance qu’il quittera l’appartement en accord avec la loi.

Visites du propriétaire

Il existe plusieurs types de propriétaire. Il y a celui que l’on rencontre une fois par an, à la signature du contrat ou lorsque l’on doit faire des réparations, et celui qui aime passer de temps en temps afin de vérifier que tout se passe bien et même parfois par surprise. Précisez que les visites du propriétaire ne se feront qu’en accord avec le locataire et sur rendez-vous.

Les garanties

Dans la plupart des cas, le propriétaire demandera des garanties au locataire afin de garantir le paiement des loyers et prévenir les dommages causés à l’appartement. Il existe beaucoup de garanties et il faut en trouver qui seront adaptées aux deux parties. Les garanties les plus usitées sont: la garantie bancaire (Aravout Bankai), des chèques, des garants signant un engagement.

Rappelez-vous qu’un chèque même si il est prévu pour être un chèque de dépôt/caution, cela reste un chèque pouvant être encaissé à tout moment et indépendamment des dispositions du contrat de bail.

Fin du bail

À la fin de la période de location, de nombreux propriétaires exigent que le locataire peigne l’appartement. Même si la plupart des propriétaires se satisferont que vous le fassiez, vérifiez que cela ne doit pas être effectué par un professionnel. Si vous entrez dans un appartement qui n’est pas peint, n’acceptez pas qu’on vous y oblige à la fin du bail. Assurez-vous que lors de votre déménagement, le propriétaire vous rendra la garantie et/ou les sommes en dépôt qu’il détient depuis le jour de la signature du contrat.

En conclusion, il est nécessaire de prendre le contrat de le lire, de faire attention à tout et de faire rajouter/supprimer ce qui vous paraît nécessaire à une vie normale dans cet appartement. N’hésitez pas à demander une copie du contrat avant de donner votre réponse au propriétaire. Insérez vos commentaires et ne soyez pas tenté de signer un contrat qui viole vos droits ou qui vous engage à plus que ce que vous ne devez.

Il faut se rappeler que tous les points en litige entre les deux parties peuvent se régler par la voie du compromis. Un conflit entre les parties peut amener à une envie pour le propriétaire de résilier le contrat, de faire usage des garanties en sa possession, de prendre contact avec les garants et/ou d’ouvrir une procédure judiciaire inutile. Évitez ces pertes de temps, d’argent et d’énergie en faisant le nécessaire dès la première visite.

Ce document ne constitue pas une consultation juridique et ne remplace pas un conseil juridique et/ou fiscal spécifique. Nous serons heureux de répondre à toutes vos questions juridiques. Notre cabinet est spécialisé en droit immobilier, des successions, en création et gestion de sociétés et en matière de propriété intellectuelle.

Avocat titulaire du Barreau de Paris et d’Israël, je m’engage à vous accompagner et vous conseiller dans toutes vos démarches grâce à ma pratique quotidienne des deux systèmes juridiques et dans les deux langues.” Maître Emmanuel CHARBIT.

MARUANI

Acheter un appartement sur plan : Quelles sont les garanties ?

Acheter un appartement sur plan : Quelles sont les garanties ?

 

Vous avez décidé d’acheter un appartement en Israël qui vous sera livré dans plusieurs mois, voire plusieurs années. Peut-être que le promoteur n’a même pas encore le permis de construire. Quelles sont les assurances que vous procure la loi et quelles sont celles que votre avocat devra négocier au moment du contrat d’achat ?

 

  1. La garantie des plans contractuels : A priori, les plans annexés au contrat obligent le promoteur, et une fois que le permis de construire les a entérinés, la loi limite la variation par rapport aux surfaces prévues. Par contre, si vous achetez avant obtention du permis, le promoteur se réservera le droit de modifier les plans en fonction des exigences liées à l’obtention du permis. Ainsi, il faudra limiter ces modifications et prévoir une possibilité d’annulation en cas de non-conformité.
  1. La garantie des paiements et des futurs droits : Tant que vous n’avez pas été livré, la loi exige que le promoteur protège les fonds que vous versez, entre autres par des garanties bancaires. Ainsi, si le projet ne va pas jusqu’au bout, vous pourrez au moins récupérer ce que vous avez payé. Attention à ce que ces garanties ne puissent être annulées que quand le bien aura été livré et que l’avocat du promoteur aura inscrit à votre profit une mention au cadastre sur le terrain, en attendant l’inscription de l’immeuble et de la propriété des lots.
  1. La garantie de délais : En général, le contrat stipule une date de livraison, ou au moins un délai après obtention de permis. Sachez toutefois, que le promoteur se réserve toujours le droit de prolonger les délais pour des raisons indépendantes de sa volonté, et c’est donc à votre avocat de le limiter. Passés les délais, la loi contraint le promoteur à vous indemniser à hauteur de 1,5 fois puis 1,25 fois l’équivalent d’un loyer.
  1. La garantie constructeur : La loi israélienne prévoit des périodes de garanties pour chaque poste de la construction (structure, électricité, plomberie…). Ainsi, le promoteur est responsable, en vertu de toute clause contractuelle, quant aux réparations à effectuer durant les périodes de garanties.

 

Un achat sur plan est une belle et longue aventure qui se termine souvent bien. Toutefois, il est plus que recommandé d’être bien conseillé et de prendre ses précautions.

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Berdugo

Non-inscription des droits de propriété au tabo.

Cas pratique: non-inscription des droits de propriété au tabo.

Prenons un cas assez courant dans notre travail quotidien d’avocat.

Un client vous appelle, affolé, et vous raconte qu’au moment de vendre son appartement, acheté sur plan il y a sept ans, il s’est rendu compte que cet appartement (dont il rembourse pourtant tous les mois l’hypothèque a la sueur de son front!), n’est pas encore inscrit a son nom, et ce malgré le long laps de temps écoulé entre le moment de l’achat et celui de la vente.

Ou encore: Un client vous demande si il est risqué pour lui d’acheter un bien non enregistré au tabo au nom du vendeur.

Quelles sont les raisons possibles de ces situations? Est ce courant?  Est ce que cette situation entraine une baisse de la valeur du bien? Mais aussi est ce que en tant que futur acheteur d’un tel bien (non inscrit au tabo), je prends un risque particulier?

Tout d’abord je tiens à préciser que nous ne pourrons répondre à toutes ces questions dans le cadre de cet article, mais simplement donner quelques éléments de réponse.

Il sera donc indispensable de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier, qui étudiera votre cas en particulier.

Pour commencer, est ce un cas courant en Israël? La réponse est oui. Selon les données du bureau des statistiques, des centaines de milliers d’appartements ne sont pas inscrits au tabo. Le gouvernement israélien est conscient de cette problématique, et contraint depuis quelques années les kablanim (constructeurs immobiliers) a déterminer un délai (généralement un an) entre le moment de la parcellisation du terrain et celui de  l’inscription des droits de tous les résidents au tabo.

Quelles sont les raisons principales de ces “non-inscriptions”?

  1. Lenteur bureaucratique: l’inscription au tabo est un long processus dans lequel sont parfois impliqués d’autres organismes que le tabo, comme par exemple le Minhal Mekarkaei Israël, (l’administration des terres d’Israël) et ces organismes sont souvent débordés et lents.
  2. Problèmes de parcellisation: tout terrain sur lequel un kablan décide de construire un immeuble doit être soumis au préalable a un processus de parcellisation (découpage du terrain en parcelles vouées a l’habitation) ; ce processus (qui ne dépends pas du kablan) peut parfois prendre des années du fait de sa complexité. Tant que le terrain n’a pas été parcellisé, il est impossible pour le kablan d’amorcer le processus d’inscription de l’immeuble au tabo.
  3. Négligence de la part du kablan. La responsabilité de la non inscription est parfois à imputer à la négligence du kablan qui ne remplit pas ses obligations contractuelles. C’est pour cela qu’il est impératif de vérifier (par le biais de votre avocat) qu’il existe une clause dans votre contrat d’achat (dans le cas de l’achat d’un appartement neuf) qui contraint le kablan a finaliser l’inscription des droits dans un délai déterminé, au dela duquel il sera dans l’obligation de vous verser un dédommagement.
  4. Existence de dettes: toute transaction immobilière nécessite l’obtention de l’attestation des autorités fiscales, ainsi que de la municipalité, garantissant que le vendeur a réglé toutes ses dettes (ou a été exempté pour diverses raisons) auprès d’eux. Sans ces attestations le vendeur est dans l’impossibilité d’inscrire ses droits de propriété au tabo.

Comment savoir ainsi si il est “dangereux” d’acheter un bien dont le vendeur n’est pas inscrit en tant que propriétaire au tabo?

Tout d’abord, chaque cas est particulier. Dans certains cas il m’est arrivé de déconseiller a mes clients de se lancer dans un processus d’achat, après avoir considéré la situation juridique sous tous ses aspects. Dans d’autres cas j’ai pu, grâce aux garanties que j’ai obtenues, rassurer le client et l’encourager à acheter.

Ce dont il faut principalement s’assurer, c’est des deux choses suivantes: est ce que le vendeur est bien propriétaire du bien qu’il souhaite vendre, et deuxièmement, est ce que vous, en tant qu’acquéreur, pourrez être assuré que vos droits seront inscrits?

En ce qui concerne le vendeur, plusieurs garanties sont nécessaires si le bien n’est pas encore inscrit a son nom: en premier lieu l’existence d’une hearat hazara en sa faveur (une inscription cadastrale). Si il s’agit d’un vendeur qui a lui même acheté d’un kablan (comme dans notre cas précité) il doit être inscrit auprès de la Hevra Meshakenet (société attachée au kablan  en charge de l’enregistrement des propriétaires dans ses registres, en attendant l’inscription au tabo) qui sera en mesure de vous délivrer un “ischour zhouyot”  du vendeur (une attestation de droits). Si il s’agit d’un bien inscrit au Minhal, le vendeur pourra aussi vous fournir un ishour zhouyot du Minhal.

D’autre part votre avocat devra vérifier les différentes raisons de la non-inscription, en fonction de cela il pourra vous dire si cette raison est de nature a disparaître (par exemple attendre la parcellisation du terrain) ou si elle est plus problématique, comme par exemple l’existence d’une dette aux impôts de la part d’un kablan qui a fait faillite.

En ce qui vous concerne, votre avocat devra s’assurer que vos propres droits seront immédiatement protégés, par le biais d’une inscription cadastrale en votre faveur, dans les jours qui suivent l’achat, et ce en attendant l’inscription définitive au tabo. D’autre part, si vous envisagez de contracter un prêt hypothécaire, il faudra bien vérifier, avant de signer le contrat d’achat, que la banque est prête a vous accorder un prêt concernant ce bien en particulier.

Pour résumer, il n’y a aucune raison d’avoir peur si vous vous entourez d’un avocat compétent, qui en fonction de la situation juridique particulière du bien que vous souhaitez acquérir , saura vous conseiller, si oui ou non, vous lancer dans l’aventure.

Léa Berdugo, avocate.

Berdugo

Pourquoi il est (fortement) déconseillé de signer un “contrat préachat” (Zichron Dvarim).

Monsieur et Madame Cohen sont ravis, ils ont enfin trouvé l’appartement de leurs rêves, après des mois de recherches souvent décevantes.

Pressés de concrétiser l’achat et soucieux de ne pas perdre “l’affaire de leur vie”, ils s’empressent d’accepter la proposition de l’agent qui leur tends promptement un document  présenté comme étant une sorte de “bon de réservation” de l’appartement, le fameux “Zichron Dvarim”. Pris malgré tout d’un léger doute, Monsieur Cohen appelle son avocat(e) qui réussit a le convaincre de ne pas commettre ce qui pourrait s’avérer être une erreur très couteuse.

Pourquoi une telle réticence de la part de l’avocat(e)?…

Plusieurs raisons:

1/Le Zichron Dvarim a tout d’un “vrai” contrat. Les clauses qui y figurent engagent les parties, qui devront s’y tenir, même au moment de la signature du “vrai” contrat d’achat. Hors contrairement au “vrai” contrat, le Zichron Dvarim n’a pas été l’objet, avant d’être signé, d’une vérification méticuleuse de la part d’un avocat spécialisé en droit immobilier, et les parties peuvent donc très facilement se retrouver en situation de violation de contrat.

2/Apres toute signature de contrat d’achat d’un bien immobilier les parties doivent s’acquitter du paiement de leurs taxes fiscales (ou recevoir une exemption) jusqu’a 50 jours a compter du jour de la signature. Dans le cas ou ils ont signé un Zichron Dvarim, ce décompte commence a partir du jour de la signature du Zichron Dvarim, et ce même si ils ont signé le “vrai” contrat d’achat un mois plus tard!

3/ Les parties pensent souvent, a tort, que le principal point de négociation entre eux est le prix, et qu’a partir du moment ou ils se sont mis d’accord sur ce point, tout le reste est purement “technique”. Faux! Une vente peut être annulée pour bien d’autres raisons que la seule question de désaccord concernant le prix. Est ce que le bien est hypothéqué, est ce que la levée de l’hypothèque pose problème, existe t-il des saisies/inscriptions cadastrales liées a ce bien ou encore est ce que l’achat ou la vente de ce bien dépendent de l’achat ou la vente d’un second bien en parallèle, etc. etc.…Toutes ces données peuvent parfois amener l’avocat qui les a récoltées  a la conclusion que l’affaire n’est pas réalisable du point de vue juridique. Même si c’est un cas de figure plutôt rare, il existe, et le fait d’avoir signé un Zichron Dvarim dans ce cas vous contraint à l’annuler de la même façon qu’on annule un contrat, avec les contraintes financières et administratives que cela implique.

4/ Enfin, l’acheteur peut inscrire une inscription cadastrale en sa faveur (Hearat Hazara) uniquement muni du Zichron Dvarim signé. En cas d’annulation ou de rétractation, le vendeur devra obtenir l’accord de l’acheteur pour effacer cette inscription ou alors obtenir un décret du tribunal qui permet de l’effacer.

En résumé, aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur, la signature d’un Zihron Dvarim dans le cas d’un achat immobilier est, vous l’aurez compris, un acte juridique fortement déconseillé par tout avocat avisé. Si toutefois vous persistez et tenez absolument à signer ce document, dans la peur que le bien de vos rêves ne vous échappe, il faudra au moins s’assurer que les deux clauses suivantes apparaissent clairement:

1/ La signature du Zichron Dvarim dépends de la signature du contrat d’achat sous une période a définir; et si le contrat n’est pas signé pendant cette période, la possibilité d’annuler automatiquement le Zichron Dvarim.

2/ Impossibilité pour l’acquéreur d’inscrire une Herarat Hazara grâce a ce Zichron Dvarim.

Et surtout, n’oubliez pas l’essentiel: appelez votre avocat!

Maitre Léa Berdugo, avocate. Guivat Shmuel, Bnei Brak.

MARUANI

Acheter un appartement en Israël en toute sécurité

Acheter un appartement en Israël en toute sécurité

L’achat immobilier en Israël est un investissement important qui souvent s’accompagne de nombreuses interrogations, notamment pour les étrangers, peu familiers des démarches juridiques, fiscales et financières liées à ce projet. Quels sont donc les points à ne pas négliger ?

 

  1. Le titre de propriété : En Israël, un appartement n’est inscrit officiellement au nom de son propriétaire au Tabo (cadastre) que lorsque l’immeuble est achevé, a été divisé en lots et que chaque appartement a été défini et enregistré légalement. Avant cela, de multiples configurations juridiques existent et il faut bien vérifier que le droit de pleine propriété pourra à terme être enregistré à votre nom.

 

  1. Le diagnostic technique : Un bien est en général vendu « en l’état » en Israël, ce qui signifie que le contrat stipule que l’acheteur l’a vu et qu’il lui convient tel quel. Aussi, il n’y aucune obligation pour le vendeur de fournir un diagnostic technique et celui-ci sera effectué par l’acheteur s’il le désire et à ses frais.

 

  1. Les frais annexes : Sachez qu’en Israël, le prix annoncé est toujours « net vendeur ». Lorsque vous achetez un appartement en Israël, il faut ajouter la commission d’agence, les travaux, les honoraires d’avocat, et la taxe d’acquisition (équivalent des droits d’enregistrement). Une réforme fiscale de 2014 a d’ailleurs modifié les tranches d’impositions et les possibilités d’obtenir des abattements.

 

  1. Le prêt bancaire : En général, en Israël, le premier contrat signé est aussi le dernier. Ce contrat d’acquisition est définitif, sans clause suspensive et vous engage à payer le prix. D’autre part, les conditions d’octroi des prêts en Israël sont réglementées et limitées par la loi. Mieux vaut donc se renseigner précisément et demander un accord préalable à la banque avant toute signature, et parfois même une évaluation du bien en question et un accord du service juridique de la banque pour éviter les surprises au moment du règlement.

 

Le processus juridique d’acquisition immobilière en Israël a ses règles propres. A l’aide d’un avocat spécialiste, vous serez à même de faire face aux différentes questions qui se poseront à vous.

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Publié à titre d’information générale, ne constitue pas une consultation juridique personnelle.