Berdugo

Pourquoi il est (fortement) déconseillé de signer un “contrat préachat” (Zichron Dvarim).

Monsieur et Madame Cohen sont ravis, ils ont enfin trouvé l’appartement de leurs rêves, après des mois de recherches souvent décevantes.

Pressés de concrétiser l’achat et soucieux de ne pas perdre “l’affaire de leur vie”, ils s’empressent d’accepter la proposition de l’agent qui leur tends promptement un document  présenté comme étant une sorte de “bon de réservation” de l’appartement, le fameux “Zichron Dvarim”. Pris malgré tout d’un léger doute, Monsieur Cohen appelle son avocat(e) qui réussit a le convaincre de ne pas commettre ce qui pourrait s’avérer être une erreur très couteuse.

Pourquoi une telle réticence de la part de l’avocat(e)?…

Plusieurs raisons:

1/Le Zichron Dvarim a tout d’un “vrai” contrat. Les clauses qui y figurent engagent les parties, qui devront s’y tenir, même au moment de la signature du “vrai” contrat d’achat. Hors contrairement au “vrai” contrat, le Zichron Dvarim n’a pas été l’objet, avant d’être signé, d’une vérification méticuleuse de la part d’un avocat spécialisé en droit immobilier, et les parties peuvent donc très facilement se retrouver en situation de violation de contrat.

2/Apres toute signature de contrat d’achat d’un bien immobilier les parties doivent s’acquitter du paiement de leurs taxes fiscales (ou recevoir une exemption) jusqu’a 50 jours a compter du jour de la signature. Dans le cas ou ils ont signé un Zichron Dvarim, ce décompte commence a partir du jour de la signature du Zichron Dvarim, et ce même si ils ont signé le “vrai” contrat d’achat un mois plus tard!

3/ Les parties pensent souvent, a tort, que le principal point de négociation entre eux est le prix, et qu’a partir du moment ou ils se sont mis d’accord sur ce point, tout le reste est purement “technique”. Faux! Une vente peut être annulée pour bien d’autres raisons que la seule question de désaccord concernant le prix. Est ce que le bien est hypothéqué, est ce que la levée de l’hypothèque pose problème, existe t-il des saisies/inscriptions cadastrales liées a ce bien ou encore est ce que l’achat ou la vente de ce bien dépendent de l’achat ou la vente d’un second bien en parallèle, etc. etc.…Toutes ces données peuvent parfois amener l’avocat qui les a récoltées  a la conclusion que l’affaire n’est pas réalisable du point de vue juridique. Même si c’est un cas de figure plutôt rare, il existe, et le fait d’avoir signé un Zichron Dvarim dans ce cas vous contraint à l’annuler de la même façon qu’on annule un contrat, avec les contraintes financières et administratives que cela implique.

4/ Enfin, l’acheteur peut inscrire une inscription cadastrale en sa faveur (Hearat Hazara) uniquement muni du Zichron Dvarim signé. En cas d’annulation ou de rétractation, le vendeur devra obtenir l’accord de l’acheteur pour effacer cette inscription ou alors obtenir un décret du tribunal qui permet de l’effacer.

En résumé, aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur, la signature d’un Zihron Dvarim dans le cas d’un achat immobilier est, vous l’aurez compris, un acte juridique fortement déconseillé par tout avocat avisé. Si toutefois vous persistez et tenez absolument à signer ce document, dans la peur que le bien de vos rêves ne vous échappe, il faudra au moins s’assurer que les deux clauses suivantes apparaissent clairement:

1/ La signature du Zichron Dvarim dépends de la signature du contrat d’achat sous une période a définir; et si le contrat n’est pas signé pendant cette période, la possibilité d’annuler automatiquement le Zichron Dvarim.

2/ Impossibilité pour l’acquéreur d’inscrire une Herarat Hazara grâce a ce Zichron Dvarim.

Et surtout, n’oubliez pas l’essentiel: appelez votre avocat!

Maitre Léa Berdugo, avocate. Guivat Shmuel, Bnei Brak.