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Mais qui est le propriétaire ?

Reforme de 2005. Qui es propriétaire ?

 

Suite à une décision gouvernementale datant de 2005, des centaines de milliers d’appartement registres au nom de l’administration foncière israélienne (ci-après :minhal mekarkai Israël ) pourront être enregistres au nom des propriétaires au tabo, cela veut donc dire que les bailleurs emphytéotiques pourront être registres en tant que propriétaire !

 

Une Révolution a donc eu lieu en 2005: tous Les biens enregistres au nom  de l’Administration foncière israélienne pourront être inscrit au cadastre en tant que propriété pleine et ce par le biais d’une procédure simple a réaliser devant le notaire.

Ceci est donc non seulement une réforme, mais également une révolution dans l'immobilier en Israël...

 

Revenons donc  à l’origine pour comprendre l’ampleur de cette réforme:

 

Nous allons d'abord essayer d'expliquer la différence entre un bien enregistre au  minhal mekarkai Israël et un bien inscrit au tabo (cadastre) .

 

 Légalement, le droit inscrit de la manière la plus puriste  reste celui inscrit au tabo.

 

L’inscription au tabo  permettant une plus grande  flexibilité afin de laisser a son propriétaire la gestion de  son bien en fonction de son seul desiderata (selon les lois urbaines et de construction applicables), sans besoin d’approbations et/ou  consentements de tiers ou du minhal mekarkai israél.

 En d'autres termes, le propriétaire de l'appartement peut hypothéquer son bien, le vendre, ou faire une donation sans avoir à requérir l’accord de quiconque.

 

Il faut savoir que 80% des terres en Israël sont enregistrées au profit du minhal mekarkai Israël, pour des raisons historiques afin d’éviter  une prise de contrôle des terres israéliennes par des étrangers du fait que pour acheter un bien enregistre au minhal mekarkai Israël, il faut déclarer être juif.

 

Par conséquent, la plupart des appartements sont acquis par l’acquéreur en tant que bailleur emphytéotique pour une durée de 49 ans, en principe renouvelable,  vis-à-vis du minhal mekarkai Israël qui ne jouit que d’un  bail  pour une longue période, et sous réserve des normes édictées par le minhal mekarkai Israël.

 

Par conséquent, il faudra obtenir l’accord du  minhal mekarkai Israël pour toute vente ou  construction supplémentaire. Le minhal mekarkai Israël exigent, dans de nombreux cas, un paiement spécial: frais de permis, de consentement ou d'augmentation  des frais de bail emphytéotique.

Tabu ?

Pour ceux qui ne veulent pas faire face au  minhal mekarkai Israël pour tout changements ont la possibilité de verser une somme forfaitaire de frais de location réduits anticipés pour les années à venir (dme ivoun), c’est pour cela que de nombreux biens sont vendus incluant ces dme ivoun (hahira meouvenet) afin d’éviter à l’avance de devoir régler des frais.

 

Il faut savoir qu’entre un appartement inscrit au minhal mekarkai Israël  et le même inscrit au tabo, la valeur de l'appartement inscrit au tabo peut aller jusqu’à 10 % de plus.

 

 Il existe aussi un troisième groupe de biens, qui ont été construits sur des terres appartenant au minhal mekarkai Israël  alors que  l'enregistrement des droits a lieu dans les bureaux des sociétés gestionnaires  (hevra mechakenet), ou dans un bureau d’avocat. Ceci est, bien entendu, la situation la moins favorable. Dans un tel cas, la preuve de la propriété, devra se faire en deux temps: produire le certificat de droit du minhal mekarkai Israël ainsi que celui de la hevra mechakenet.

 

En conclusion,  Avant d'acheter un appartement, il faudra se tourner vers un avocat spécialisé en droit immobilier afin qu’il  vérifie le statut juridique applicable, le type d’inscription pouvant  avoir des répercussions financières significatives et envisager avec l’aide de son conseil juridique de convertir l’inscription au minhal mekarkai Israël en inscription au tabo de manière pure et dure.

 

 

Cet avis  ne constitue pas une consultation juridique et ne remplace pas un conseil juridique et/ou fiscal spécifique auprès d’un avocat compètent en la matière.

 

Notre cabinet d’avocat, notaire, se mets donc à votre disposition pour s’occuper toutes vos transactions immobilières et vous garantir un service professionnel.

 

OFFICE NOTARIAL BENCHIMON KARINE, AVOCATE ET NOTAIRE.

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Négocier le bail d’un local commercial, les points essentiels

Votre activité nécessite désormais la location d’un local commercial et il va falloir négocier le bail. Comme souvent en Israël, la négociation est ardue car tout se négocie, de la date d’entrée dans le local, à la durée du bail en passant par la couleur du papier peint à poser lors de votre sortie du local. Ne vous précipitez pas, pensant que le plus important est de commencer à travailler quelque soit les conditions.

Voici quelques points essentiels sur lesquels il est utile de porter attention et de ne pas abandonner en cours de négociation :

  1. Définition du bien

De nombreux locaux comprennent plus que la surface de bureau ou d’activité, comme des parkings, caves, cuisine collective l’étage, etc… ne faites pas d’économie d’encre et inscrivez au contrat tout ce que comprend le local afin que l’on ne vous demande pas par la suite de paiement supplémentaire pour leur utilisation.

Le plus à savoir : Faites vérifier l’extrait de cadastre où est inscrit ce que peut comprendre le local en plus de sa simple surface et faites préciser que vous détruirez (si c’est le fait de l’ancien locataire) ou n’utiliserait pas (si c’est le fait du bailleur) tel ou tel partie n’ayant pas reçu de permis de construire. .  

  1. L’objet du bail

Il est essentiel d’inscrire au contrat au minimum l’activité qui sera exercé dans le local au maximum la possibilité d’exercer toute activité légale afin de vous laisser toute latitude pendant la durée du bail, si vous décidiez de changer d’activité.

  1. Option

Comme dans l’habitation, le contrat de bail commercial n’a pas de durée minimum et très souvent les parties ne veulent pas s’engager pour des périodes trop longues. L’option permet au preneur de pouvoir à son avantage décider de rester ou pas dans le local pour une nouvelle  période prévue à l’avance.

Encore une fois tout ici sera prétexte à discussion, le montant du loyer, la durée de l’option, si celle-ci est divisible ou pas, la date limite permettant au preneur d’user de son droit.

Le plus à savoir : Les augmentations de loyer doivent être comprises entre le montant de l’inflation et un montant fixe de 5%.

  1. Portes de sortie

Tant que vous êtes le preneur du local ou des bureaux vous devez payer le loyer. Il est donc utile de prévoir au contrat des portes de sortie vous permettant de trouver un locataire remplaçant (1) ou un preneur qui viendra partager avec vous le local et l’activité (2) ou encore un sous locataire à qui vous louerez directement une partie du local (3).

La troisième option est commune dans des bureaux mais quasi inexistante dans des locaux commerciaux type magasin avec pignon sur rue. Les deux premières sont quant à elle ouvertes à tout type de commerce mais exigeront l’accord du Bailleur avant sa réalisation.

  1. Pas de commerce concurrent

Ce point est rare et spécifique à certaines activités et certains lieux.

Il engage le bailleur une fois que vous aurez quitté le local. En effet, par ce point le bailleur accepte de ne pas faire signer un nouveau bail à un locataire ayant la même activité que la vôtre afin de ne pas pouvoir user de votre réputation.

Cette exigence peut également se transformer en exclusivité si votre bailleur est un centre commercial, afin que vous ne soyez le seul à développer et commercialiser votre activité dans un tel lieu.

Le plus à savoir : Lorsque vous aurez décidé de quitter le local et aurait trouvé un nouveau locataire, demandez-lui le versement d’une indemnité de sortie qui vous permettra de couvrir une partie des frais engagés lors de la période de location comme ceux de rénovation mais également monnayant votre réputation et l’achalandage.

Si vous payez une indemnité de ce genre, faites-le inscrire dans votre bail afin de pouvoir justifier votre demande lors de votre sortie.

  1. Remise du local au bailleur

Très souvent le bail proposé inscrira que vous devrez remettre le local dans l’état dans lequel il était précédemment. Comme vous l’imaginez, cette formulation ne veut rien dire ; vous entrez dans un local où il y avait un restaurant et vous avez une activité d’agence immobilière, le local n’avait pas été rénové depuis des années et vous vous apprêtez à effectuer plusieurs dizaines de milliers de shekels de travaux, etc…

Le bailleur essaiera de vous convaincre qu’il s’agit d’une formulation générale et que de toute façon vous transférerait le bail à un autre locataire, donc peu importe.

Le plus à savoir : Prenez la peine de faire quelques précisions, cela vous permettra de faciliter la procédure de libération des garanties qui est toujours liée à la remise du local au bailleur.

Comme nous le rappelions au début de cet article, les points de négociation sont aussi nombreux que les obligations et droits de chacune des parties, soyez donc vigilants afin de pouvoir débuter votre activité une fois la question réglée de la location.

 

Maître Emmanuel CHARBIT

Avocat  titulaire du Barreau de Paris et d’Israël

Weizmann St. 4 – Asia House – Tel Aviv

Tél: +972 73 21 60 167

Mail: emmanuel@charbitlaw.com

 

Ce document ne constitue pas une consultation juridique et ne remplace pas un conseil juridique et/ou fiscal spécifique. Nous serons heureux de répondre à toutes vos questions juridiques. Notre cabinet est spécialisé en droit immobilier, des successions, en création et gestion de sociétés et en matière de propriété intellectuelle.