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Vendre un bien immobilier en Israël

Lettre d’information – Février 2016

Vendre un bien en Israël signifie avant tout pour le vendeur : un transfert de propriété garanti,  le moins de taxes possibles à payer, percevoir la totalité du prix, être en mesure de livrer le bien et donc remplir son contrat.

  1. Quelle sont les taxes applicables à la vente ?

Avant toute cession immobilière, que ce soit par vente pour par donation entre proches, votre avocat vérifiera si vous êtes soumis à divers impôts et notamment la taxe sur la plus-valu et la taxe d’amélioration due à la mairie.  Attention, le montant de ces taxes est essentiel car il pourrait conditionner votre transaction et il est important de le connaître avant tout engagement.

 

  1. La levée d’hypothèque: dans bien des cas, vous n’avez pas encore fini de rembourser le prêt de votre appartement et celui-ci supporte encore l’inscription d’une hypothèque. L’une des conditions essentielles du contrat de vente sera la levée de votre hypothèque qui doit être garantie pour vous de façon à éviter une rupture de contrat.

 

  1. Le paiement du prix: lorsque vous signez un contrat de vente, vous octroyez déjà un droit à l’acheteur dans votre propriété. C’est pourquoi, il est nécessaire de prévoir un mécanisme pour assurer que le prix soit entièrement payé avant la livraison et des mesures d’annulation du contrat et des inscriptions en cas de défaut de paiement.

  1. L’engagement à livrer: la clause principale à laquelle le vendeur s’engage est une date de livraison. Attention donc, si le bien est loué, à s’assurer que le locataire quitte les lieux à temps au moyen d’une caution par exemple. Afin d’éviter les mauvaises surprises il est préférable que l’acheteur conserve le locataire, mais encore faut-il que le contrat de location ait été assez bien fait pour qu’un acheteur le reprenne…

Vendre un appartement est certes moins engageant qu’un achat mais il y a des éléments qu’il ne faut pas négliger et notamment en ce qui concerne la fiscalité immobilière.

Notre cabinet se tient à votre disposition pour encadrer et vous assurer ce type de transaction.

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Coup d’œil global sur la fiscalité immobilière en Israel

Lettre d’information, Janvier 2016.

 

Vous envisagez une transaction immobilière en Israël ? Que vous soyez acheteur, vendeur ou loueur, la fiscalité immobilière s’applique en Israël à différents niveaux. Faisons le point sur la taxation et les exemptions possibles.

 

  1. L’acheteur : au moment de l’acquisition d’un bien, vous devez à l’Etat la fameuse taxe d’acquisition. Pour les logements, elle est a priori de 8% si vous êtes non-résidents ou si vous possédez déjà un appartement. Nous pourrons sur cette base optimiser cette fiscalité si vous répondez à divers critères tels que la résidence en Israël, l’Alya, ou le bien unique.

 

  1. Le vendeur : Lors de la vente d’un appartement, la mairie peut tout d’abord exiger une taxe d’amélioration (Etel Ashbaha) si elle a voté un plan d’aménagement octroyant des droits de construction supplémentaires à votre bien. D’autre part, vous payez la taxe sur la plus-value, calculée selon la date d’acquisition du bien. Si vous êtes résident israélien et que c’est votre seul bien, vous pouvez bénéficier d’une exemption. Dans le cas contraire, et selon certains paramètres, la nouvelle réglementation prévoit un calcul proportionnel et avantageux de la plus-value accumulée depuis 2014 uniquement.

 

  1. Les loyers: en Israël, les revenus provenant de loyers d’habitation sont exemptés jusqu’à un total d’environ 5000 shekels. Au-delà, il est possible d’appliquer un taux forfaitaire de 10%. Si vous louez un local commercial ou si vous faites de la location saisonnière, l’imposition est pleine et marginale, et cela en fonction de l’ensemble de vos revenus en Israël.

 

  1. L’immobilier commercial : une transaction est dite commerciale quand elle concerne soit une société, soit un local professionnel. La fiscalité est tout autre et les exemptions de droit commun ne valent plus. Ainsi, il a longtemps été déconseillé d’un point de vue fiscal d’acquérir et/ou de louer un bien commercial pourtant loué plus cher au mètre carré. Aujourd’hui, les réformes fiscales sont telles que souvent, l’étude d’une optimisation fiscale vous permettra d’investir dans un bien au rapport locatif plus élevé sans y perdre au niveau fiscal.

 

L’analyse de la fiscalité applicable à une transaction est un élément essentiel. De plus, si vous êtes non-résident, une transaction peut aussi avoir des répercutions fiscales dans votre pays de résidence. Notre cabinet se tient à votre disposition pour ce type de question.

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Publié à titre d’information générale, ne constitue pas une consultation